miércoles, 10 de julio de 2013

¿Es posible hacer el trabajo de campo “de otra forma”?.

En todos los proyectos de actualización del catastro, la fase de trabajo de campo es crítica. No es sencillo capturar un gran número de datos, en poco tiempo, visitando inmuebles muy distintos y en muchos casos con largos desplazamientos. Además, la necesaria exigencia de los responsables de los sistemas catastrales para que se garantice en todo caso la calidad del dato, introduce una mayor dificultad en el trabajo.

La captura de datos de campo en procesos masivos repite, en muchos casos, algunos errores. Muchos de ellos son consecuencia de que, siendo este un trabajo para muy buenos especialistas, lo frecuente es que en estas campañas con plazos breves de ejecución  se contrate personal masivamente, sin que en todos los casos reciban la adecuada capacitación.

Todas estas circunstancias introducen mucho riesgo en los trabajos de actualización catastral. Un dato erróneo por una mala captura en campo es un conflicto futuro asegurado, que además compromete a todos los que intervienen en el proceso. Compromete a la empresa que capturó el dato por primera vez, que tendrá que depurar el error generalmente a su costa, lo que puede amenazar los beneficios previstos si han de repetirse de forma generalizada los trabajos. Y compromete definitivamente a las instituciones responsables de los catastros, que pueden ver su actividad cuestionada por los ciudadanos que sufren los errores. Los periódicos están llenos de noticias, muchas veces infundadas, en las que la aparición de algunos errores puntuales sirve para desacreditar todo el proyecto de actualización catastral.

En este escenario, y dejando aparte la captura de los datos jurídicos, ¿puede realizarse el trabajo de campo necesario para obtener la fotografía de fachada y la descripción física del inmueble (incluyendo los croquis necesarios, en España el FXCC) sin visitar el edificio?. ¿Puede hacerse el trabajo de campo “de otra forma”, en aquellos entornos dónde la tipología urbana lo permite, utilizando las tecnologías ya disponibles?.

En España unas pocas empresas creen firmemente que esto es posible, y han apostado fuertemente por los  sistemas para capturar estos datos basándose en la tecnología,  especialmente en la ortofotografía oblicua. Según las experiencias desarrolladas esta metodología permite por supuesto obtener fotografías descriptivas de calidad de todas las fachadas, pero también toda la información necesaria para definir las medidas de planta y alzado, identificar distintas alturas y elementos bajo cubierta y bajo rasante, describir las características constructivas, y aportar todos los demás datos necesarios para actualizar tanto las bases alfanuméricas del catastro como la cartografía, mediante el correspondiente croquis.

Si esto es así, y no hay motivo para dudarlo, las autoridades responsables de definir las características conforme a las cuales ha de desarrollarse el trabajo de campo para la captura de datos catastrales deberían plantearse introducir referencias expresas a estas metodologías en los respectivos pliegos de condiciones, puesto que es indudable que suponen una ventaja frente al método tradicional, reduciendo el número de personas necesarias para la captura de datos, evitando desplazamientos y pérdidas inútiles de tiempo en la localización de cada inmuebles, y suprimiendo definitivamente errores humanos en la captura de la información.

La imagen es propiedad de la empresa i3Dat.

martes, 2 de julio de 2013

Descoordinación institucional y el DNI de la Infanta (o como poner en entredicho a cuatro prestigiosas instituciones).

En los últimos días, y el debate seguirá con toda seguridad durante algunos más, estamos asistiendo a la demostración más evidente de una cuestión que venimos reiterando en este blog (las últimas entradas relacionadas son del 23 de mayo y del 26 de marzo): la inaplazable necesidad de abordar, ya con urgencia, la adecuada coordinación de la información inmobiliaria en nuestro país.

La errónea vinculación de la Infanta Cristina con una serie de operaciones inmobiliarias en los años 2005 y 2006, a partir de la aparición de su DNI, es una prueba definitiva de esta necesidad y pone de manifiesto cómo la descoordinación entre instituciones es una puerta abierta a futuros conflictos.

Las cuatro instituciones afectadas por la crisis actual (el Catastro, la Agencia Tributaria, los notarios y los registradores), son entidades del máximo prestigio profesional, prestigio que en el caso de los órganos de Hacienda -Catastro y Agencia Tributaria- también va acompañado de un liderazgo claro y reconocido a nivel mundial en sus respectivos ámbitos.

Como señala la Nota de Prensa emitida por el Ministerio de Hacienda y Administraciones públicas el miércoles 26 de julio, los procedimientos de coordinación entre estas instituciones han mejorado mucho desde los años en que ocurrieron los hechos -2005 y 2006-, debiendo también destacarse la celeridad con la que se recompuso la “cadena” de hechos, a partir de una eficiente trazabilidad de los datos, lo que permitió saber en qué notaria,  en qué fechas y por qué personas se capturaron y transmitieron estos datos.

Probablemente la mejor explicación de cómo se llegó a esta situación la encontramos en la nota publicada en la web de la Organización Profesional de Inspectores de Hacienda del Estado que puedes encontrar en: http://www.inspectoresdehacienda.org/images/stories/pdf/documentos/documento.pdf

Ahora bien, lo que no se ha explicado es por qué existió tanta descoordinación en el manejo de la información inmobiliaria que permitió, y puede seguir permitiendo bajo otras circunstancias, que sucedan estos hechos. En el momento actual se ha acotado mucho el control sobe los DNI, pero en cambio se abren otros escenarios que anuncian nuevas descoordinaciones. A mi juicio, hay dos situaciones que mantienen abierto este riesgo:

En primer lugar, la de mayor calado jurídico: es España no es obligatorio comprar o vender una finca en escritura pública, ni inscribir la propiedad en el registro. De hecho una mayoría de las fincas rústicas de nuestro país, entre ellas casi todas las vinculadas al minifundismo del noroeste de la península y de las islas, no están inscritas en el registro, aunque si en el Catastro. Tradicionalmente se ha rehuido dar solución a esta cuestión, estableciendo como obligatoria- y mejor aún, como  constitutiva del derecho- la inscripción en el registro, como ocurre en la gran mayoría de los países europeos. Los argumentos habituales utilizados para esta parálisis han sido que, al afectar esta reforma al derecho de propiedad, se convierte en un proceso inabordable, ignorando que en los últimos años se ha legislado sobre derechos de igual o mayor calado (igualdad efectiva entre hombres y mujeres, derechos de asociación y petición, régimen electoral, o regulación de partidos políticos, por citar algunos ejemplos) y que la reforma que se propone tendría un efecto favorable sobre la protección del propio derecho de propiedad.

Y en segundo lugar, porque en algunos supuestos las diferencias no solo se reducen, sino que parece desearse que se incrementen. Y aquí me estoy refiriendo especialmente a algunos registradores de la propiedad, con su estrategia de ignorar  la información gráfica y alfanumérica del catastro, así como  la Referencia Catastral como identificador único de los inmuebles, para  sustituirlas por una nueva clave de uso propio, denominada IDUFIR, y por una nueva base gráfica de uso exclusivamente interno, antes denominada GEOBASE, careciendo ambas herramientas de base legal, y sin más consecuencias que añadir confusión e inseguridad jurídica, como ya han señalado algunos tribunales (ver la entrada de 26 de marzo de 2013). Lamentablemente, estoy convencido de que no tardaremos en ver en la prensa los efectos negativos de esta situación anómala, que es una fuente clara de descoordinación entre instituciones, y da argumentos a aquellos que dentro y fuera de nuestras fronteras advierten de los problemas que pueden encontrarse los ciudadanos si se compra un inmueble en España. Como muestra de esta “mala reputación”, inmerecida pero cierta, no hay más que ver la web oficial del Gobierno británico donde se dan consejos para compradores de inmuebles en España, y donde literalmente se destaca que “un gran número de quienes compraron (se refiere a ciudadanos británicos) propiedades en España en los últimos años se enfrentan ahora a serios problemas con sus casas”. Puedes ver esta información en: