El “estado de vida” de las edificaciones, BIM, y la necesaria evolución del modelo de valoración catastral de las construcciones.

En el año 2014 el Parlamento Europeo emitió la Directiva 2014/24/UE por la cual insta a los países miembros a implementar la metodología BIM en todos aquellos proyectos constructivos de financiación pública. Con la entrada en vigor el pasado 9 de marzo de la Ley de Contratos del Sector Público, en España será obligatorio el uso de BIM a partir de diciembre de 2018 en el caso de licitaciones públicas de edificación, ampliándose a julio de 2019 para licitaciones públicas de infraestructuras.

En paralelo, algunas Comunidades Autónomas, Diputaciones y Ayuntamientos estudian la implantación de BIM en sus procesos, incluyendo la viabilidad de exigir su uso en la presentación electrónica de solicitudes de licencias de construcción y rehabilitación de edificaciones, siguiendo el ejemplo de los países nórdicos y anglosajones. Como ejemplo, la iniciativa puesta en marcha por el Ayuntamiento de San Feliu de Llobregat, presentada por Ignasi Pérez Arnal, Director y fundador de BIM Academy, en el recientemente celebrado Congreso Nacional de Innovación y Servicios Públicos, con el sugerente título: “¿No sabes lo que es el BIM? Pues es obligatorio”. https://youtu.be/nezxdZOZ5nA

Hoja de ruta del Ayuntamiento de S. Feliu de Llobregat para la implantación de BIM. Como se aprecia, incluye su impacto sobre la información catastral. (fuente: ponencia de Ignasi Pérez Arnal presentada en CNIS 2018).

En una entrada anterior de Catastreros-  http://catastreros.blogspot.com.es/2017/12/bim-catastro-es-ya-la-hora-del-catastro.html  -ya desarrollé mi opinión respecto al impacto que necesariamente producirá BIM en los procesos catastrales, especialmente si se quiere lograr disponer de un Catastro 3D real. Ahora centraré mi comentario en un tema específico: cómo la generalización del uso de herramientas BIM impactará sobre el modelo catastral de valoración de las construcciones.

La definición de los criterios y normas para la valoración de las construcciones ha sido una de las tareas más difíciles de desarrollar por los responsables del Catastro español. De forma muy resumida, la existencia de una información no siempre clara y utilizable de cada edificio construido o rehabilitado, obtenida de las declaraciones presentadas por los obligados en formatos poco exigentes técnicamente, se ha tenido que compensar con una normativa de valoración que, en la necesaria obtención de un modelo legalmente sostenible, acaba consolidándose en la elaboración de unas tablas donde se intentan encajar todos los supuestos posibles.

Como es sabido el valor catastral de las construcciones se determina por aplicación del método de reposición, según lo establecido en la Ley del Catastro Inmobiliario y en el Real Decreto 1020/1993. Con carácter general, este método consiste en el cálculo del coste actual de la construcción, en función de su calidad y uso, depreciándose en su caso en función de la antigüedad, estado de conservación y otras circunstancias.

El modelo construye un sistema para estimar la depreciación mediante la aplicación de coeficientes para calcular la antigüedad, a partir de la fecha de construcción, reconstrucción o rehabilitación integral.

Buscando superar algunas deficiencias del modelo, en el año 2016 se dictó por la Dirección General del Catastro una Circular que estableció criterios para la consideración del coeficiente de antigüedad en casos de reformas que no puedan considerarse reconstrucción o rehabilitación. http://www.catastro.minhap.gob.es/documentos/04042016P.pdf

No es el momento de describir en detalle esta Circular, de considerable complejidad técnica y cuya lectura recomiendo. Baste con señalar aquí que a través de la misma se busca la forma de incorporar al valor catastral las mejoras que se hayan producido en la construcción como consecuencia de reformas realizadas que prolongan la vida útil de las construcciones, afectando al valor catastral del inmueble, y que no deben confundirse con las obras de conservación y mantenimiento necesarias para garantizar las mínimas condiciones de uso y funcionalidad de las edificaciones. Todo ello buscando un “avance en la valoración catastral de los inmuebles que permite una mayor justicia tributaria”.  

Para alcanzar el objetivo se define un nuevo concepto valorativo, el “estado de vida de la construcción”, concepto vinculado tanto a su depreciación como a las reformas realizadas. El “estado de vida” es, por tanto, un nuevo atributo de las construcciones que pasa a formar parte de los datos catastrales, y ha sido de aplicación desde 2016.

Para lograr un escenario aplicable, la Circular realiza un esfuerzo notable para distinguir entre  rehabilitación integral, reformas, y obras de conservación o mantenimiento, siendo obligatoria  la presentación de la correspondiente declaración ante el Catastro en los dos primeros casos. Pero es especialmente novedoso el tratamiento que se hace de las reformas, realizadas de modo puntual o sucesivo a lo largo del tiempo, cuenten o no con licencia o autorización administrativa. Dichas reformas afectan a la vida útil de la construcción, por lo que el “estado de vida” considera esta circunstancia a los efectos de la aplicación del coeficiente de depreciación por antigüedad.  A partir de esta clasificación la Circular establece una metodología compleja para definir distintos “estados de vida”, según el tipo de reforma realizada.

Tabla comparativa de depreciaciones según los distintos "estados de vida", incluida en la Circular citada.

Es significativo señalar que la asignación del “estado de vida” se efectuará cuando por contraste entre la realidad y la descripción catastral de un inmueble se evidencie una falta de concordancia provocada por la realización de reformas, apreciada a partir de cualquier prueba que pueda acreditar la realidad, como documentos gráficos, fotográficos, literales, autorizaciones, etc.

No es mi intención prolongar más la explicación de esta Circular, por no hacer tediosa esta entrada. Basta con lo expuesto para dejar claro cómo la ausencia de buena información sobre las construcciones y sus instalaciones lleva a crear complejas normas jurídico-técnicas para poder llegar a un punto concreto, y que no es otro que estimar el estado de conservación de las construcciones para poder determinar su depreciación.

A partir de aquí, cabe formular las preguntas que dan píe a esta entrada: Si tuviéramos una muy buena descripción de las características técnicas de cada construcción, permitiéndonos seguir adecuadamente su evolución funcional, ¿sería necesario una normativa catastral tan compleja para definir su estado de conservación?. ¿Qué modelo contribuye a lograr una mayor justicia tributaria: uno basado en tablas y coeficientes, o uno que utilice datos reales de los materiales de obra e instalaciones utilizados en cada construcción?.

En la entrada sobre BIM publicada en Catastreros, que cité al inicio, ya se indicaba cómo estas herramientas van a ser también decisivas en lo que se refiere al control del estado de conservación de las edificaciones. En concreto señalaba que “BIM va más allá de las fases de diseño y ejecución, extendiéndose a lo largo del ciclo de vida del edificio, permitiendo obtener fácilmente información sobre su evolución tanto en sus aspectos funcionales (estado de conservación, etc.), como económicos (costes de operación, mantenimiento, etc.)”.

Desde estas capacidades, la extensión en el uso de BIM va a permitir superar las carencias de información valiosa sobre el estado de las construcciones y su conservación, y va a aportar todos los datos necesarios para calcular su depreciación por antigüedad sobre datos reales del edificio y no sobre los criterios estimativos actualmente utilizados, basados en tablas.

BIM debería ser la herramienta que permita conocer, con pleno detalle, el “estado de vida” real de cada construcción, facilitando con ello la definición automática del valor catastral de las construcciones. Pero para ello es necesario que los Ayuntamientos y la Dirección General del Catastro trabajen juntos en la generación de los modelos que deben utilizarse para la solicitud de licencias de obras de construcción y rehabilitación utilizando BIM, y que esta información fluya eficazmente sobre el modelo de colaboración hoy ya existente entre estas instituciones.

Es obvio que el modelo actual, u otro similar, ha de mantenerse para calcular la depreciación de las edificaciones ya existentes, pero al mismo tiempo debería definirse ya un nuevo modelo de valoración catastral de las construcciones basado en BIM. En este sentido, la Dirección General del Catastro tendría que introducir este tema entre los que han de abordar los distintos órganos de coordinación con Ayuntamientos y Comunidades Autónomas existentes, para actuar conjuntamente en su implantación.

Además, a través de BIM, podemos saber el impacto energético de cada uno de los materiales que componen la edificación, lo que sería una palanca decisiva para situar a un auténtico Catastro 3D en el centro de los proyectos de Smart City que se iniciasen, y en los que en la actualidad está ausente.