El “petróleo” de los municipios latinoamericanos está en el impuesto predial.

En Latinoamérica una parte sustancial de los ingresos de los municipios depende directamente del precio del petróleo. Mediante el sistema de regalías, por aportaciones de los presupuestos federales o nacionales asociados a la exportación de crudo, o participando en los resultados de las compañías petroleras públicas, lo cierto es que el ingreso petrolero tiene una relación directa con la capacidad financiera real de muchos municipios latinoamericanos.

Como consecuencia de esta vinculación, la caída del precio del crudo de forma sostenida en los últimos meses supone una drástica reducción de ingresos que los municipios habrán de afrontar.

En paralelo, el desarrollo del mercado inmobiliario y los crecimientos elevados tanto en el número de transacciones como en los precios de venta, parece que también da ciertas muestras de agotamiento, y ya es reiterado el debate en numerosos países latinoamericanos sobre si se está o no a las puertas de una “burbuja inmobiliaria”, similar a la que golpeó a Estados Unidos y otros países, y todavía lo sigue haciendo en España.

Prueba de este debate es la numerosa información que puede obtenerse en internet, como lo demuestran estos ejemplos de Colombia: http://www.eafit.edu.co/escuelas/economiayfinanzas/noticias-eventos/Paginas/burbuja-inmobiliaria-en-Bogota.aspx

México:

http://www.forbes.com.mx/hay-senales-de-una-burbuja-inmobiliaria-en-mexico/

y Perú:

http://www.forosperu.net/temas/existe-burbuja-inmobiliaria-en-el-peru.246649/pagina-255

En estos casos hay opiniones para todos los gustos, incluidas numerosas versiones que niegan la existencia de burbujas inmobiliarias. A este respecto creo que es oportuno señalar, y en España lo sabemos bien, que un hecho intrínseco a una burbuja inmobiliaria es que se niega su existencia hasta que la burbuja estalla. Nadie quiere ver los riesgos cuando se plantean, ni ser el responsable de cortar la “Fiesta”, como se expresaban los periódicos económicos británicos en esas fechas.

Lo cierto es que la burbuja estalló, y con ello surgió una importante crisis económica que todavía lastra gravemente la economía española y que golpeó especialmente los ingresos de los municipios españoles. Acostumbrados a años de elevados ingresos derivados de la actividad inmobiliaria (tasa por licencia de nuevas obras, ingresos procedentes de ventas de terrenos, impuestos de actividades económicas, etc.), muchos Ayuntamientos vieron cómo se cortaba radicalmente esta entrada de fondos, con lo que muchas de las actividades y servicios se vieron afectados e incluso tuvieron que ser suprimidos.  

Sin embargo, esto no ocurrió con el predial, en España llamado Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), cuya cuota es recaudada en su totalidad por los municipios. En otoño de 2006 tiene lugar la inflexión en el avance del crédito hipotecario y los precios comienzan a caer, señalándose este año como el del inicio de la crisis. Pues bien, en 2006 se recaudaron en España  6.481.664.603 euros en cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles de naturaleza urbana, llegándose en 2014 a casi duplicar esta cifra, al alcanzarse un ingreso de 12.032.523.093 euros.

¿Cómo es posible que se generase este importante incremento de ingreso en estas circunstancias?. La respuesta es que en España, como en muchos países latinoamericanos, el Impuesto Predial o IBI no está vinculado a la actividad económica real, y por tanto puede actuar como una  potente herramienta financiera anticíclica. No es en absoluto exagerado afirmar que muchos municipios españoles están siendo capaces de mantener sus servicios contando casi únicamente con el IBI como fuente de ingresos tributarios.

Latinoamérica es una de las regiones del planeta con uno de los más bajos porcentajes de recaudación del impuesto predial, en relación con su actividad económica. Se puede decir que, hasta el momento, este impuesto no ha sido realmente desarrollado en todo su potencial, lo que mantiene a los municipios en unas cifras por ingresos asociados a la propiedad inmobiliaria realmente bajos. En México, por citar un ejemplo, el impuesto predial representa tan sólo entre el 0,15% y el 0,20% del PIB, mientras que la media de los países de la OCDE se sitúa entre el 2,5% y el 3,5%.

Hernándo de Soto, en su más que conocido libro “El Misterio del Capital”, remarcaba gráficamente que las calles de las ciudades de los países estaban “llenas de diamantes” y que para recogerlos sólo era necesario formalizar la propiedad y crear sistemas de Registro de la Propiedad y de Catastro eficientes.

Parafraseando esta idea, podríamos decir que el “petróleo” de los municipios latinoamericanos está en el Impuesto Predial, y que es ya urgente que los políticos responsables de impulsar reformas eficaces de los catastros y de la gestión tributaria municipal se den cuenta de ello.

Es la única forma en la que se puede generar una respuesta eficaz y sostenible a la merma de ingresos petroleros y a una crisis inmobiliaria que, tarde o temprano, llegará.

El nuevo intento de coordinación Catastro-Registro a través de la Ley 13/2015: Reflexiones sobre la reforma (2).

Seguimos con los comentarios a la Ley 13/2015, esta vez en un formato breve más parecido a un tweet (aunque superemos los 140 caracteres). Antes se diría “en formato telegráfico”, pero estoy seguro que la mayoría de los catastreros no han visto un telegrama en su vida.

MEDIDA	COMENTARIO	MI VALORACIÓN: según la siguiente escala de colores
		1	3	5	7	10
Si la finca se inscribe conforme a los criterios señalados en la Ley, los datos físicos descriptivos de la finca tendrán presunción legal de validez, circunstancia que hasta ahora no le reconocía la Jurisprudencia.	Un gran avance para el Registro de la Propiedad español, que hasta ahora estaba incompleto en cuanto a sus efectos jurídicos. Es, a mi juicio, una de las partes más destacables  de la reforma.
Supuesto de transitoriedad, cuando la base gráfica inscrita no ha sido la catastral: El Catastro tiene seis meses para validar la información. Si no se manifiesta expresamente en contra, la inscripción gana la presunción de validez antes citada.	Esté será el artículo que traerá de cabeza a los responsables del Catastro y que, muy probablemente, será fuente de futuros conflictos. Este silencio positivo a favor del Registro es contrario a las práctica seguida en la mayoría de los países europeos, donde no se produce la inscripción hasta tanto no ha habido manifestación expresa del Catastro.
Es obligatoria la delimitación georreferenciada de las fincas registrales.	Aunque no es obligatoria la coordinación, si lo es la descripción georreferenciada de los predios como requisito para la inscripción. Se entiende por “georreferenciada” cuando lo estén cada uno de los vértices de la finca y se siga la delimitación de un sistema “oficial”. Habrá que ver qué se entiende por “oficial”.
Insuficiencia de la referencia catastral para acreditar la coordinación	No se considera coordinada la finca cuando sólo conste en el Registro la Referencia Catastral. Es lógico.
El catastro estará obligado  a hacer constar el carácter de finca coordinada y el Código único de la finca registral	Me parece correcto hacer constar en el Catastro que la finca está coordinada. Por el contrario, me parece que generará confusión que se generalice el uso del “código único de finca registral “ (supongo que se está pensando en el IDUFIR). Soy contrario a que las fincas cuenten con dos códigos de identificación, de la misma manera que me parecería erróneo que las personas nos identificáramos con dos números de DNI o los coches con dos números de matrícula. Los Registradores obtienen con esta norma una vieja reivindicación y avanzan las posiciones que insisten en remarca las diferencias entre finca catastral y registral, en lugar de destacar las similitudes. Es consecuencia de la falta de ambición de la norma, que en vez de generar un único concepto de finca catastral y registral, como dicta el sentido común, consolida las diferencias a través de dos referencias o códigos distintos. Un error.
Desjudicialización de los expedientes de inmatricula-ción. Ya no se atribuye a la decisión de un juez la resolución de los expedientes de inmatriculación, reanudación del tracto o corrección de la doble inmatriculación.	Es, junto con la presunción legal de validez de los datos físicos, otra de las grandes aportaciones de la norma. Sitúa a los notarios en un papel extraordinariamente relevante, que supondrá a medio plazo un reforzamiento social de su función. En la misma medida, los registradores tendrán un mayor peso en los expedientes relativos a la liberalización de cargas  y corrección de los supuestos de doble inmatriculación.
Refortalecimiento del procedimiento, en sede notarial, de subsanación de discrepancias ente la realidad y los datos catastrales.	Ya no es necesaria la comparecencia expresa de los colindantes u otros interesados debidamente notificados para concluir un expediente de subsanación de discrepancias. Ahora si el notario considera acreditada la discrepancia y no hay oposición expresa, el notario puede incorporar la nueva descripción del bien al documento público. El problema lo tiene el Catastro, que en 5 días deberá rectificar la base de datos catastral, si se aporta plano representado sobre la cartografía catastral. O se construye un sistema automático de validación y carga en Catastro, o este plazo no se cumplirá.
Limitación de la publicidad gráfica registral: sólo cabe expedirla de lo que resulte de la representación gráfica catastral.	Siendo positivo el principio, pues resuelve los problemas de inseguridad jurídica que generaba la información gráfica que era suministrada por el colegio de Registradores (a través de sus aplicaciones GEOBASE, TEMPLE y otras), la debilidad de la ley surge cuando permite situaciones transitorias y la posibilidad de dar información  de otras bases de datos, aunque se señale que no se ha producido la validación catastral.
En caso de discrepancia expresa de un colindante, en los procedimientos de inmatriculación o subsanación, no se produce la coordinación, y notarios y registradores informarán al Catastro para que por este se incoe el “procedimiento oportuno”.	Es uno de los “flecos” sin resolver más llamativos de la reforma. ¿De qué procedimiento estamos hablando?.  Sólo puede ser el procedimiento de subsanación de discrepancias del 18.1 de la Ley del Catastro, es decir, el que se tramita plenamente en sede catastral. Si es así, lo que hace la reforma es trasladar al Catastro lo que en sede notarial no se ha podido resolver, lo que supone que el Catastro debería hacer, con la resolución del expediente de subsanación, una declaración de reconocimiento de titularidad a favor de uno de los posibles titulares, en perjuicio de otros. No es esta la práctica habitual del Catastro ni corresponde a este asignar o reconocer derechos de propiedad. Recordemos la reiterada jurisprudencia que manifiesta que no es la oficina del Catastro la sede adecuada para resolver litigios de propiedad. Me temo que el resultado final será similar a lo que pasa ahora: se dejarán los datos como ya figuran en el Catastro y se remitirá a los litigantes a que resuelvan sus discrepancias en sede judicial. Es decir, que la reforma no resolverá nada.
Suministro por los municipios a los Registros, en el plazo de 3 meses, de todos los planes urbanísticos en formato digital, bien mediante acceso y servicios web, o bien mediante copia en soporte digital.	Una norma que nace para ser incumplida. En su vocación de  ser los divulgadores de todas las limitaciones públicas y privadas del derecho de propiedad sobre los inmuebles, existentes o por venir, esta norma establece una obligación con efectos inútiles hoy por hoy, por tres razones: -Ya se intentó una iniciativa similar con muchos más recursos en el proyecto “Urbanismo en RED” de la entidad pública Red.es,  con escasos resultados. -Aunque la tuvieran, y debido a la dispersión legal y formal por municipios y comunidades autónomas, esta información urbanística es muy difícilmente homologable y convertible en formatos homogéneos. -Y finalmente, muchos de estos servicios web de información urbanística ya existentes limitan sus efectos jurídicos al de mera “información”, y no asumen que su contenido vincula al propio Ayuntamiento. Es decir que, de darse publicidad por el Registro de esta información urbanística, estaríamos en la misma situación que existía con las bases gráficas registrales antes de la reforma, en la que la falsa publicidad registral estaría desinformando y creando inseguridad jurídica, bajo la apariencia de máxima solvencia que da el Registro. Como hemos señalado en otros foros en diversas ocasiones, hasta que no se regule la obligatoriedad a los Ayuntamientos y/o Comunidades Autónomas de expedir “Certificaciones digitales urbanísticas descriptivas y gráficas” con plenos efectos jurídicos, al igual que se asumió por el Catastro en su momento, estos canales de información no serán más que meramente informativos.
Antes del 1º de diciembre ha de publicarse una Resolución conjunta de las Direcciones Generales del Catastro y de los Registros y el Notariado.	Esta Resolución debe definir diversas cuestiones que en la Ley sólo quedan esbozadas, y que presuponen acuerdos entre Catastro y Colegio de Registradores que habrán de materializarse. Su contenido condiciona el programa de bases gráficas que ha de elaborar el Colegio de Registradores. A mi juicio, se hace recaer sobre dicha Resolución temas clave que deberían haberse resuelto en la propia Ley
Posibilidad de usar bases gráficas alternativas.	Haré una entrada específica para este tema, uno de los más conflictivos y a la vez sugerentes que plantea la reforma.

Hasta aquí una revisión de “urgencia” de la reforma, que tiene y tendrá unos efectos realmente importantes. Mi valoración general es positiva , incluso muy positiva, pero plantea nuevos problemas y retos que ha de afrontar la Dirección General del Catastro en breve plazo.

 Iremos viendo mucha “literatura” sobre esta reforma en los próximos meses, pero lo más interesante es como reaccionarán los colectivos comprometidos en ella: Catastro, notarios y registradores, para que este esfuerzo legislativo no se convierta, como ocurrió en ocasiones anteriores, en meras manifestaciones de voluntad.

¡Ya somos 70+1 catastreros!

Ni con toda la ilusión del mundo podía yo pensar, cuando inicié la publicación de este blog en 2010,  que cinco años después seguiría vivo y, lo que es más valioso, con 70 “catastreros” siguiéndolo.

Gracias a todos.

El nuevo intento de coordinación Catastro-Registro a través de la Ley 13/2015: Reflexiones sobre la reforma (1).

El Boletín Oficial del Estado de 25 de junio publicó finalmente la Ley por la que se reforman la Ley hipotecaria y la Ley del Catastro. Como señalé en alguna entrada anterior, es un importante nuevo intento para avanzar en la necesaria coordinación entre Catastro y Registro de la Propiedad, e incluye avances realmente significativos cuya aplicación efectiva supondría un auténtico salto adelante en esta asignatura siempre pendiente en España. Es precisamente ahí, en la aplicación efectiva, donde se definirá el éxito o el fracaso de la reforma. Han existido otros textos legales que también lo intentaron, pero no lo consiguieron. Ahora, según señalan algunos protagonistas de la negociación que ha dado lugar a este texto, parece que “el clima es otro”, más proclive a lograr espacios de encuentro y a buscar soluciones reales al viejo problema. Esperemos que sea así. Mientras tanto, ahí van algunas reflexiones sobre la reforma, en distintas entregas, para no hacer demasiado larga cada entrada.

-La “finca coordinada” como base del modelo:  El modelo de coordinación buscado se cimenta sobre la idea de “finca coordinada”, expresión que todos creemos entender pero que, lamentablemente, la reforma ha olvidado definir adecuadamente. Esta es sin duda, mi mayor crítica al texto aprobado. El enorme esfuerzo de redacción que se adivina tras la lectura de la Ley 13/2015 lleva inmediatamente a preguntarse por qué no se definió con precisión el concepto de “finca coordinada” dotándolo de una firmeza jurídica que ahora le falta. Y no es válido remitirse al art. 45 de la Ley del Catastro, igualmente impreciso en sus definiciones, además de fuertemente criticado por algunos profesionales de la topografía, que ven excesiva la tolerancia en discrepancias de superficie hasta el 10%, dada la precisión de las técnicas de medición actuales.

Es significativo, en este sentido, que ante la ausencia de una auténtica definición la Ley describa ampliamente los efectos de la coordinación, e incluso que establezca la obligación de señalar esta situación en el Catastro (art. 3.1 Ley del Catastro).

Para aumentar esta falta de precisión jurídica, los textos reformados introducen o mantienen conceptos aparentemente relacionados, pero que obviamente no significan lo mismo: así, se habla de “identidad de la finca” (art. 45 LCI), que en contra de lo que cabría  interpretar solo se refiere a un criterio de identificación pero no de coordinación,  de “correspondencia gráfica” (largamente citada en el art. 9.b LH), donde de forma muy similar se reiteran los imprecisos conceptos del art. 45 de la Ley del Catastro citados, y finalmente de  “coordinación gráfica con Catastro”, que parece limitarse al supuesto de la mera incorporación al folio real de la cartografía aportada en la Certificación Catastral descriptiva y gráfica.

 A tenor de lo anterior, y a salvo de futuras y más precisas interpretaciones que sin duda se realizarán, puede existir “identidad”, “correspondencia gráfica” e incluso “coordinación gráfica” entre parcela catastral y finca registral, y sin embargo no ser posible o no existir formalmente una “finca coordinada”. Entre otras causas, y además, porque ello depende de una acción de calificación expresa que sólo corresponde al Registrador.

Insisto, se ha perdido una oportunidad magnífica de definir un concepto jurídico que será clave en la implantación efectiva de la reforma. Parece que el legislador ha buscado más coordinar cartografías, en una visión puramente instrumental, que coordinar realmente la correcta descripción física de lo que constituye el ámbito real sobre el que se manifiesta el derecho de propiedad sobre los inmuebles.

No se aporta una solución definitiva al problema. La “finca coordinada” puede dejar de serlo: Mi segunda gran crítica a la reforma proviene del propio marco institucional que ha condicionado esta cuestión desde sus orígenes. En la Exposición de motivos de la norma se señala expresamente que “la finalidad de esta Ley es conseguir la deseable e inaplazable coordinación Catastro-Registro”, así como que  la coordinación “es esencial para el Registro (puesto que permite)  determinar con mayor exactitud posible la porción de terrenos sobre la que proyecta sus efectos”. Sin embargo, la propia reforma deja ampliamente abierta la vía para la futura descoordinación, cuando la fecha del documento por el que se ha incorporado la titularidad en el Catastro sea posterior a la del título inscrito en el Registro (Art. 9.4 LCI), o cuando el documento por el que se ha producido la incorporación al Catastro de una descripción gráfica sea posterior a la coordinación (art. 11.3 LCI). 

Además, se consolida el, a mi juicio, siempre mal interpretado principio de autonomía de los registradores en el ejercicio de su actividad, puesto que la lectura del texto deja abiertos  resquicios que les permitirían ignorar la reforma puesto que, y he aquí lo grave, el procedimiento de coordinación no es obligatorio.

Es decir, que la Exposición de Motivos es cuando menos imprecisa, puesto que el articulado no apoya sus mensaje ya que si se permite ignorar la coordinación, lo que hace suponer que el objeto de la Ley no debe ser tan “esencial para el Registro”como se predica .

                                                                                                                                   

Por ahora nos detenemos aquí para no resultar demasiado intensos. Seguiremos en una próxima entrada.

¿Solución colombiana o solución española a las discrepancias entre el Catastro y el Registro de la Propiedad?: el tiempo dirá quien acierta.

Mientras que en España tarda en publicarse, - no entiendo el motivo-, la Ley de reforma de la Ley Hipotecaria y el Texto Refundido de la Ley del Catastro, en Colombia acaban de aprobar su propia reforma legal con un objetivo similar: establecer un procedimiento que permita solventar las discrepancias de datos físicos entre Catastro y Registro. La diferencia es que en España vamos a una relación prolija y farragosa, de difícil interpretación y, presumo, también que de difícil aplicación, mientras que en Colombia han optado por un texto sencillo, simple y claro.

Veamos su contenido:

Artículo 105° de la Ley 1753, de 9 de junio de 2015, por la que se aprueba el Plan Nacional de Desarrollo 2014-2018. Rectificación administrativa de área y linderos. Modifíquese el parágrafo del artículo 65° de la Ley 1579 de 2012, el cual quedará así:

"Parágrafo. Cuando las autoridades catastrales competentes, en desarrollo de la formación y/o actualización catastral rural y urbana bajo la metodología de intervención por barrido predial masivo con enfoque multipropósito, adviertan diferencias en los linderos y/o área de los predios entre la información levantada en terreno y la que reposa en sus bases de datos y/o registro público de la propiedad, procederán a rectificar dicha información siempre y cuando los titulares del derecho de dominio del predio y sus colindantes manifiesten pleno acuerdo respecto de los resultados de la corrección y esta no afecte derechos de terceros o colinde con bienes imprescriptibles o propiedad de entidades de derecho público, bienes de uso público, bienes fiscales, bienes fiscales adjudicables o baldíos o cuya posesión, ocupación o transferencia estén prohibidas o restringidas por normas constitucionales o legales.

En esos casos, no existiendo conflicto entre los titulares y una vez verificado por la correspondiente autoridad catastral que lo convenido por ellos se ajusta a la realidad física encontrada en terreno, el Registrador de Instrumentos Públicos rectificará conforme a ello la información de cabida y linderos de los inmuebles que repose en sus folios de matrícula inmobiliaria, sin que para ello se requiera de orden judicial.

El procedimiento para la corrección administrativa de linderos y área por acuerdo escrito entre las partes, así como los eventos en los que no sea aceptada, será objeto de reglamento por parte del Gobierno Nacional".

En definitiva un procedimiento sencillo y fácil de explicar, basado en el acuerdo entre interesados (incluyendo la protección del interés público) y colindantes, en la comprobación y posterior corrección catastral, y en la aceptación de ambas acciones por parte del Registrador, que rectifica a su vez los datos del Registro.

¿Tendrá más éxito esta solución que la que se ha diseñado en España, y de la que daremos información en cuanto se publique la Ley?. ¿Será que en Colombia el conflicto institucional no alcanza los niveles que existen en España?. El tiempo lo dirá.

Mientras tanto recordemos que en la cultura de gestión de los países anglosajones, cuando se plantea cómo resolver un problema sumamente complejo, suele sugerirse al responsable de proponer la solución que “make it easy”, es decir, que construya algo sencillo. 

El nuevo escenario político en Ayuntamientos y Diputaciones, ¿una oportunidad o una amenaza para el Catastro?.

El pasado 24 de mayo, concluida la jornada electoral, se confirmaron la mayoría de los pronósticos. La entrada de nuevos partidos con capacidad de gobernar o de decidir quién gobernará en Ayuntamientos o Diputaciones ha provocado muchos y muy interesantes debates sobre los cambios que se producirán, las estrategias políticas que se aplicarán, y los servicios públicos que se desarrollarán, cambiarán o desaparecerán como consecuencia de este nuevo escenario.

Visiones pesimistas que no comparto predicen escenarios de parálisis administrativa, cuando no de desarme de determinadas políticas, mientras que otros no menos alarmistas creen ver inmediatos usos de los servicios públicos como armas arrojadizas contra determinados sectores de la población, más o menos contrarios a la ideología política del partido ganador.

En este debate no ha quedado fuera ni el catastro ni su aplicación con mayor impacto social: el IBI.

El debate ya viene desde la propia campaña. Como ejemplo, tras años de esfuerzo para situar a Madrid en un nivel recaudatorio más propio de su condición, “Aguirre promete rebajar a la mitad el Impuesto de Bienes Inmuebles”, (El País 4/5/2015), mientras que desde otra opción política se presenta “El plan justiciero de Manuela Carmena” (“El Mundo” 29/5/2015), iniciativa que incluye tasas que «penalicen la acumulación de viviendas con fines especulativos, en manos de grandes empresas, inmobiliarias y entidades financieras», se reabre el tema del recargo a las viviendas desocupadas, se estudia un gravamen para edificios y solares vacíos y negocios cerrados, y se busca un IBI “lo más progresivo” que permita la ley, pero  apuntado simultáneamente que «se han acabado las subidas del IBI generalizadas”.

¿Este escenario perjudicará al Catastro en los próximos años, o por el contrario será una palanca para potenciar su desarrollo?.

No me cabe ninguna duda que en los próximos meses el Catastro –y por extensión el IBI- van a tener que cambiar, como tampoco dudo en que este cambio será para mejor. La realidad municipal se construirá sobre tres elementos igualmente relevantes desde el punto de vista de gestión política: adaptabilidad de los servicios existentes a las nuevas exigencias sociales (transparencia, participación, etc.), discriminación positiva en función de nuevos criterios como el de “vulnerabilidad social”, y capacidad financiera para llevar adelante todo ello sin olvidarse de la deuda existente. En este escenario no es extraño que la que posiblemente será nueva alcaldesa de Madrid haga coincidir en su mensaje que no habrá subidas generalizadas del IBI, pero que este será más progresivo, en términos sociales.

¿Cómo se hace más progresivo, en términos subjetivos, un impuesto de carácter real como  el IBI?. ¿Qué ocurre con un anciano cuyo único ingreso es su pensión pública, pero que es propietario de una vivienda, comprada tras años de esfuerzo, situada en una zona de gran valor de mercado y con un alto valor catastral?. Simplificando al máximo, ¿este ciudadano es rico o  es pobre?. ¿Merece ayudas públicas, como una bonificación en el impuesto,  o por el contrario debería pagar un IBI mayor en función del alto valor de su vivienda?.

Estas cuestiones no son en absoluto nuevas. Se plantearon, con mayor contundencia si cabe, durante el famoso “Catastrazo”, y no tuvieron una fácil solución. ¿Debería el anciano propietario vender su vivienda y trasladarse a otra más acorde con su capacidad financiera actual, como se argumentó entonces en algún debate?. En términos de lenguaje político actual, ¿esta propuesta no sería una forma indirecta de desahucio sobre un ciudadano perteneciente a una capa social desfavorecida?.

Debates políticos aparte, lo cierto es que la ejecución de estas propuestas va a necesitar más que nunca de una gestión dinámica y creativa del Catastro. Se plantea, como una necesidad inaplazable para una definición más precisa del IBI, la integración de la información catastral con otras bases de datos de carácter social o económica, lo que permitiría personalizar mucho más el impuesto, y en ese escenario herramientas seguras de geo-analítica (Big Data) se van a hacer necesarias.

Igualmente, parece inaplazable la reforma en profundidad del modelo de valoración catastral, cambiando la posición reactiva actual, basada en seguir con años de demora al mercado, a una actitud más proactiva, apostando fuertemente por el seguimiento en tiempo real del mercado y poniendo en marcha las posibilidades predictivas que facilita toda la riqueza de la base de datos catastral.

En definitiva, en mi opinión llegan tiempos de oportunidad y de cambios para el Catastro, y si se sabe aprovechar la corriente, la institución puede salir de estos cambios muy fortalecida.

La propuesta de creación del Registro Topográfico Nacional de Lindes, en España.

El pasado 13 de mayo el diario digital El Economista.es publicó un artículo de Alberto Antón Merino titulado “España, a la cola europea en el deslinde de la propiedad inmobiliaria”. Puedes encontrar el artículo en el siguiente enlace:

http://www.eleconomista.es/valenciana/noticias/6708371/05/15/Espana-a-la-cola-europea-en-el-deslinde-de-la-propiedad-inmobiliaria.html#Kku8rETB1ME8BEKx

Aunque puedo compartir la descripción general que se plantea en lo referente a la actual situación de la coordinación entre Catastro y Registro en España, entiendo que en algún caso se hacen interpretaciones erróneas y excesivamente críticas, como cuando se señala que  “…en España no existe la obligación de inscribir la propiedad inmobiliaria y porque ningún organismo público tiene como objetivo delimitar y definir los límites de las propiedades de forma exacta y fiel. Ni el Catastro, que tiene una función fundamentalmente fiscal, ni los notarios, que otorgan validez a las transacciones, ni el Registro de la Propiedad, que otorga fe pública en relación a la titularidad y a los derechos reales, tienen como objetivo la delimitación exacta de la propiedad inmobiliaria.”

En mi opinión, el enfoque sería exactamente el contrario: Catastro, Registro de la Propiedad y Notarios tienen como objetivo específico y obligación legal –en el caso del Catastro, además de forma expresa- la delimitación exacta de la propiedad inmobiliaria. Otra cuestión es que, por distintas razones, muchas de las cuales ya han sido comentadas en otras entradas de este blog, este objetivo no se alcanza adecuadamente.

El artículo citado se publica, probablemente no por accidente, coincidiendo con la adopción, el día 11 del mismo mes, de un acuerdo de la Junta de Gobierno del Colegio Oficial de Ingenieros Técnicos en Topografía y Graduados en Ingeniería Geomática y Topografía, por el que se aprobó el proyecto de creación del RTNL (Registro Topográfico Nacional de Lindes) en el ámbito de la propiedad.

Según se explica en el acuerdo, el RTNL permitirá el acceso a una base de datos georreferenciada que identifique de forma única los límites de la propiedad, base de datos que se constituirá como repositorio de los trabajos tradicionales desarrollados por los Colegiados, consistentes en el levantamiento topográfico, deslinde y posterior amojonamiento, lo que permitirá delimitar de forma exacta sobre el terreno, la porción del territorio perteneciente a distintos propietarios.

Los objetivos de la iniciativa no pueden ser más positivos: se busca la reducción de la conflictividad asociada a la falta de identificación precisa de los límites de propiedad,  delimitar la separación entre el dominio público y el privado, y crear una base de datos georreferenciada que identifique de forma única los límites de la propiedad en España, con el objetivo de que en un futuro no muy lejano, se convierta en un referente del sector.

La gran debilidad de la iniciativa, sin embargo, está en el alcance jurídico que se quiere dar al contenido de este Registro de Lindes, que nace fuera del marco de la acción pública y como una iniciativa totalmente privada.  Aunque se contase con la autorización expresa del propietario y los colindantes, ¿qué se pretende conseguir con esta iniciativa?.  Entiendo que los promotores de la misma no pretenden, -sería un enfoque equivocado-,  sustituir  ni al Registro de la Propiedad ni al Catastro, con funciones públicas y procedimientos legalmente definidos. La información contenida en este Registro no tendrá la presunción de validez jurídica de los datos catastrales, ni el valor legal de la publicidad que otorga el Registro. ¿Cuál será entonces su función, más allá de la que ya cumple en la actualidad un levantamiento topográfico realizado por un topógrafo colegiado, como documento técnico y pericial de valía indudable?.

Entiendo la voluntad de la iniciativa y comparto con algunos topógrafos amigos y grandes “catastreros” la profunda insatisfacción que crea la situación actual de descoordinación entre el Catastro y el Registro, que en algunos casos podría ser hasta desesperante, a la vista de como los sucesivos intentos desarrollados durante décadas han sido incapaces de solventar la situación.

Quizás ahora, con el proyecto de Ley de Reforma de la Ley Hipotecaria y la Ley del Catastro, actualmente en el Senado, se abra una nueva oportunidad que produzca mejores frutos en lo que se refiere a la coordinación, y se generen procedimiento reales que pongan en correcta relación el hecho (la superficie y linderos de las fincas) con el derecho.

Mientras tanto, los representantes del Colegio de topógrafos están obligados a explicar mejor esta iniciativa a la sociedad, especialmente para despejar cualquier duda y anular las críticas de quienes pueden ver en el Registro Topográfico Nacional de Lindes no una solución al problema, sino un elemento más de confusión. 

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Con posterioridad a esta entrada Miguel Ángel Castilla, un magnífico topógrafo y un gran “catastrero” con muchos años de experiencia en Catastro, me ha hecho llegar su punto de vista, en parte discrepante con mis aportaciones. Por el interés de sus opiniones, y contando con su autorización, a continuación se recogen sus comentarios:

“Con cierto asombro leo lo que sobre el Registro Topográfico Nacional de Lindes, (RTNL) escribe Ignacio Durán, otrora mi superior jerárquico con importantes responsabilidades públicas en el ámbito del Catastro, bajo cuyo mandato se aprobaron importantes normas entre las que destacan el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario y el Reglamento que lo desarrolla. Es sin duda alguna, gran conocedor y experto en la materia y sus pronunciamientos son para muchos de nosotros un referente importante.

Esta vez y sin que sirva de precedente, siento discrepar de sus postulados. Soy de los que piensan y así lo he expresado en público en más de una ocasión, que ni el Catastro ni el Registro de la Propiedad nacieron con la finalidad expresa de definir de una forma rigurosa y precisa la propiedad inmobiliaria, y hoy por hoy, mal que nos pese, sigue siendo así, a pesar del gran esfuerzo realizado por la Administración del Estado para tener un Catastro moderno y multidisciplinar para usos no exclusivamente tributarios.

Es precisamente esa función multidisciplinar o multipropósito, lo que le impide ser un Catastro rigurosamente preciso en el aspecto geométrico (el que es conocedor de todo es especialista de nada). Basta con asomarse a su Sede Electrónica para comprobar este extremo, me refiero a la falta de coincidencia del parcelario catastral con el parcelario aparente de la ortofoto (¡ojo! no hay que confundir el parcelario aparente con el parcelario catastral!). No porque no quiera, sino porque ello conllevaría un elevadísimo coste inasumible para el erario público y desproporcionado para los fines que persigue, razón por la cual esta función ha de recaer sobre agentes externos, que con sus actuaciones y su pericia, corrijan y perfeccionen la cartografía y parcelario catastrales. De esta forma, poco a poco, se irá consiguiendo un Catastro cada vez más preciso, riguroso y concordante con la realidad en lo que a sus características físicas se refiere.

En cuanto a la otra institución que interviene con gran protagonismo en el ámbito de la propiedad inmobiliaria -el Registro de la Propiedad (RP)- sucede algo peor que con el Catastro, pues siendo el garante del derecho, ciertamente otorga derechos pero sobre objetos territoriales inciertos, sobre todo en el ámbito rústico toda vez que sus descripciones literales derivan en ocasiones en fincas registrales imposibles de ubicar, cuando no de encontrar, o en dobles o múltiples inmatriculaciones, o en excesos y defectos de cabida, etc. Esto se pone de manifiesto cuando en los títulos de propiedad y en el RP, no se aporta o asienta la referencia catastral, ello a pesar de que la Ley 13/1996 en su art. 50 y sucesivos lo hace obligatorio, y no es por contravenirla, sino que es  debido a la imposibilidad de discernir si esa finca que se describe en el título y Registro se corresponde con esa u otra parcela catastral.

Dicho lo cual creemos que el RTNL, sin tener el respaldo jurídico que debiera tener como bien dices y en tanto así sea, servirá como complemento de excepcional valor, para que tanto Notarios, como Registradores y Catastro, lo utilicen a sabiendas de que lo que en él se expresa, es fiel reflejo de la voluntad de las partes (no ante un fedatario sino ante un perito actuante sobre el terreno, cosa que normalmente no hacen aquellos), descrita de forma numérica e indubitada, permanente y replanteable sin ambigüedades en el transcurso del tiempo. No queremos los Topógrafos sustituir a los agentes jurídicos, ¡Dios nos libre! ¡ni añadir más confusión!, antes al contrario, queremos ser los mejores colaboradores de aquellos y aportar luz donde ahora hay sombras.

Hay que darse cuenta igualmente que el Convenio firmado entre la DGC y el COITT da pie a que mediante actuaciones entre partes en el ámbito privado, se realicen alteraciones de parcelas catastrales que van a acabar en el RP como una inmatriculación o como una corrección de su cabida superior al 5% (singularidad nunca entendida por este que suscribe) que permite la LH para rectificaciones de cabida registral con la simple manifestación del titular registral, aunque una sola vez obviamente.

Creemos sinceramente que esta reforma de la Ley Hipotecaria y del Catastro, ahora en trámite del Senado, no conseguirá los fines que persigue y persistirá una problemática similar que la que existe ahora. Admitir unas diferencias de hasta el 10% entre la superficie registral y catastral para alcanzar el estatus de finca coordinada, nos parece una barbaridad en los tiempos que corren.

Argumentar que nuestras peticiones ralentizarían el tráfico inmobiliario nos parece una excusa trivial y exenta de rigor (hay más de 5.000 profesionales de la Ingeniería Topográfica frente los 1.200 Registros de la Propiedad aproximadamente) que darían cumplida respuesta a las necesidades del mercado inmobiliario, aportando muchísima mayor seguridad jurídica y un valor añadido excepcional. No obstante lo cual, el legislador se plegará a las directrices que le lleguen y la aritmética parlamentaria hará que se apruebe aquello que quiere solo una minoría.

Cerrar los ojos a esta realidad, es un error querido Ignacio.”