Los 300 metros de la Torre
Costanera en Santiago de Chile, - también llamada Torre Santiago-, la sitúan como el edificio más alto de la región y el
segundo del hemisferio sur, desplazando a
la Torre Trump Ocean (284 metros) de ciudad
de Panamá , ciudad que sin duda lidera el modelo de construcción en altura en
América Latina. En la Ciudad de México se baten constantemente records de
altura, con el valor añadido de sus características antisísmicas, y en Bogotá 9 de los 10 grandes proyectos que “le
cambiarán la cara al centro de la ciudad” son torres con alturas considerables,
incluyendo una candidata al título de edificio más alto de Latinoamérica, con 420
metros de altura.
Estos records son los
ejemplos más visibles de una transformación generalizada y sumamente
veloz que está afectando a todas las ciudades de la región, consistente en
cambiar edificios bajos,- en muchos casos de uso residencial unifamiliar-, por
edificios de mucha mayor altura. Con frecuencia estos cambios se hacen sobre la
misma estructura parcelaria, sin rediseñar las vías de comunicación y los demás
servicios para adaptarlos a este incremento sustancial de densidad.
No voy a entrar en si esta
transformación debería venir precedida de un proceso previo de planificación
territorial y adaptación de las infraestructuras a este nuevo modelo. Basta
decir al respecto que una vez concluida la Torre Costanera tardó meses en
obtener licencia para iniciar sus actividades hasta que los promotores
presentaron un plan de impacto vial, siendo al menos curioso que nadie
preguntara por dicho plan antes de comenzar las obras.
Sin embargo, si es propio
de la materia de este blog preguntarnos sobre cómo recupera la ciudad las
altísimas plusvalías que se generan en el mercado inmobiliario cuando el
planeamiento y las normas de ordenación territorial del municipio cambian para
permitir altas edificabilidades en áreas donde antes la construcción se limitaba a dos o tres alturas.
El modelo de mercado
inmobiliario urbano se ha transformado radicalmente en Latinoamérica. Ahora ya
no sólo interesa saber la superficie del predio, su situación jurídica y sus
metros, sino que es incluso más importante
conocer qué es lo que las normas de la ciudad permiten construir en él. El precio
de los suelos urbanos se fija por lo que se puede construir en ellos.
Respecto a las metodologías
aplicables para recuperar las plusvalías generadas por la acción pública son imprescindibles
los trabajos desarrollados por el Lincoln Institute http://www.lincolninst.edu/aboutlincoln/america-latina-y-el-caribe/
que entre otras propuestas
ha trabajado en estudiar cómo el impuesto predial puede ser un arma sumamente
eficaz.
Sin duda, la medida más
adecuada en este escenario es adaptar las metodologías de valoración catastral
utilizadas para definir la cuantía del impuesto, incluyendo en ellas herramientas que permitan valorar la edificabilidad
que el ordenamiento municipal otorga a cada predio o parcela. Así se hace en España y en otros lugares, entendiéndose
que si el valor catastral ha de seguir al mercado inmobiliario, no hay otra
solución que integrar en el proceso de valoración todos los elementos que forman ese valor de mercado.
Hasta ahí, parece fácil
estar de acuerdo con la idea, pero su aplicación en la práctica es mucho más
compleja. Veamos los siguientes ejemplos:
Los predios 1, 2, y 3 son
colindantes y cuentan con la misma edificabilidad. Sin embargo la situación
real es muy diferente. El predio nº1 es
un baldío que sólo lo aprovechan como un estacionamiento público, es decir que
no ha materializado nada de la edificabilidad que le otorga la norma. En el nº2
existe una construcción tradicional de dos plantas –comercio y vivienda del
propietario-, que consume el 20% de la edificabilidad posible, es decir que
existe todavía un 80% de edificabilidad potencial. En el predio nº3, por el
contrario, existe un edificio nuevo que ha consumido el 100% de la
edificabilidad que le otorga la norma municipal.
Ante esta variedad de
situaciones, que aparecen de forma muy frecuente en las ciudades
latinoamericanas, ¿cómo deberíamos responder a estas preguntas?:
-¿El valor del suelo, para
determinar el valor catastral, debería ser el mismo en todos los casos?.
-¿Qué predio sería más
interesante para un inversor que deseará construir un nuevo edificio, el nº1 o
el número 2º ?. ¿Tendrían un distinto valor de mercado?.
-El propietario del predio
nº2, que vive en el edificio -perfectamente habitable- desde hace más de 20
años y no tiene ningún interés en derribarlo para construir uno nuevo, ¿se está
beneficiando de las plusvalías a los que nos referimos, y por tanto tiene que
tributar más en el impuesto predial por ello?.
Estas y otras preguntas
igual de complejas se están planteando en las mesas de los responsables
políticos de las ciudades latinoamericanas. Como ejemplo, las declaraciones que
sobre este tema ha hecho recientemente el Secretario de Desarrollo Urbano de la
Ciudad de México cuando propone un debate sobre esta cuestión, incluso más allá
de la necesidad de reformar el impuesto
predial: “Es un concepto más amplio. No
sólo es si cobramos más impuestos o no. En realidad es cómo logramos establecer
una equidad en la distribución de costos y beneficios. Hoy claramente el
beneficio está en el desarrollador porque, si bien paga derechos y realiza
medidas de mitigación, finalmente no estamos todavía en esta tónica que hacen
en otras partes del mundo de cómo recuperar estas plusvalías”.
En definitiva, la necesidad
y el objetivo son claros. La complejidad está en cómo desarrollar estas
iniciativas, que incluyen la más amplia complejidad política, social y técnica que
pueda imaginarse. Un buen consejo es aprender de los países que ya pasaron por
procesos similares, e incluso fracasaron en sus primeros intentos.
