“El nuevo Régimen de Coordinación entre el Catastro y el Registro de la Propiedad”, de Pablo Puyal Sanz. Una buena guía para entender el nuevo régimen de coordinación entre estas instituciones.

La editorial Tirant lo Blanch ha publicado recientemente un trabajo de Pablo Puyal Sanz, Adjunto a la Dirección General del Catastro de España, en la que de manera sumamente didáctica explica las principales novedades que se derivan de la Ley 13/2015 de Reforma de la Ley Hipotecaria y de la Ley del Catastro.

Por su brevedad, claridad y, sobre todo, utilidad, es un auténtico “manual” muy recomendable para todos aquellos que han de trabajar en este entorno especialmente complejo, y que tienen un sesgo profesional casi exclusivamente jurídico de la cuestión (registradores, notarios, etc. ), o que, por el contrario, necesitan completar sus capacidades con una mayor visión jurídica (topógrafos).

El texto es realmente valioso no sólo por su contenido, sino porque el autor, por su actual posición institucional, ha estado en la “cocina” donde se ha elaborado esta Ley así como las diversas disposiciones de ámbito reglamentario que la desarrollan, por lo que aporta la una visión clara de lo que se pretende conseguir con la norma.

Esta misma cualidad es la que parece obligar al autor a mantener un adecuado equilibrio en las opiniones que desarrolla en el texto, con el fin de que en ningún momento se generen escenarios de nuevas polémicas en el no siempre perfecto ámbito de relaciones entre el Catastro y el Registro de la Propiedad.

En este último sentido, algunas de las observaciones más interesantes, en mi opinión, son las que se leen “entre líneas”. Un ejemplo lo encontramos en las páginas 49 y 50, y curiosamente en una nota al pié de página dentro del epígrafe que trata el “resbaladizo” tema de la autonomía de ambas instituciones. En esta nota el autor se desmarca de la opinión publicada por Luis Javier Arrieta Sevilla, en un trabajo citado, señalando que no está de acuerdo en que la Ley suponga una “catastralización gráfica del registro”, para añadir posteriormente la siguiente idea:

“Lo que ha perdido el Registro no es la autonomía con respecto al Catastro,sino con respecto a la realidad, dado que el Registrador no podrá seguir realizando, como hasta ahora,determinadas inscripciones en las fincas sin una descripción geográfica indubitada  e inequívoca, o al menos detallada, de  su ubicación y linderos”.

No puedo estar más de acuerdo con el autor. Quizá estemos ante el principio del fin, y esto obviamente es opinión mía, de una idea tan surrealista y que tanto ha frenado la coordinación efectiva, como lo es la de “realidad física extrarregistral”. Parafraseando la tantas veces mal citada reflexión de Antonio Machado, en su “Juan de Mairena”, en la que se pone de relieve como las opiniones distorsionar los hecho objetivos, la cosa quedaría así:

“La realidad física (de la finca) es la realidad física, la diga el Registro o el Catastro.

– Conforme-, dirán los que buscan la coordinación efectiva.

– No me convence-, seguirán insistiendo quienes pretendan que todo siga igual”.

Publicada la cuarta edición del tratado de Catastro Inmobiliario, del profesor Manuel Alcázar.

Como señala el propio autor en el proemio de la obra, “Conocer el más móvil de los registros inmobiliarios, el más holístico, el de mayor diversidad de modelos implementados, no es fácil”. Estoy tan de acuerdo con esta afirmación que por eso valoro especialmente el esfuerzo que muy pocos especialistas hacen, tanto en España como en Latinoamérica, para sistematizar en un solo texto buena parte del conocimiento multidisciplinar que se agrupa en torno al concepto de catastro inmobiliario.

Manuel Alcázar, profesor de la Universidad de Jaén y sobradamente conocido en el ámbito latinoamericano tanto por el Master internacional que anualmente convoca dicha Universidad, como por su trabajo de consultoría en numerosos países, no sólo se ha atrevido a asumir este compromiso, sino que se ha impuesto la obligación de mantener actualizada su labor, gracias a lo cual ya tenemos en nuestras manos la cuarta edición de su “Catastro Inmobiliario”, sin duda un auténtico tratado de la especialidad.

Podríamos destacar varias cualidades de este texto, pero desde mi punto de vista, la más significativa se centra en la visión del autor a la hora de abordar el tema catastral, integrando todas sus facetas.

A destacar especialmente su análisis de los procedimientos de valoración catastral, tanto urbana como rústica, área donde son muy escasas las buenas publicaciones sobre una especialización que está poco trabajada por los autores hispanoamericanos. Es significativo comprobar la abundancia de textos sobre valoración inmobiliaria y valoración catastral que se encuentran en la literatura anglosajona y europea en general, frente al reducido número existente en los países latinoamericanos, ello a pesar de que el impuesto predial, o el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, es una figura más que relevante en muchos de nuestros países.

Enhorabuena al autor por la publicación, y a todos los catastreros por poder disponer de ella.

“Catastros fallidos” y BitLand: ¿se resolverá con tecnología lo que no se ha logrado construir institucionalmente?.

Cada vez con más frecuencia vemos en los medios de comunicación la expresión “Estado fallido”, con la que se describen aquellas naciones que se muestran incapaces de dotarse de los recursos necesarios para gobernar eficazmente. Para que se pueda hablar de “Estado fallido” hacen falta dos componentes: la existencia formal de un Estado y su ineficacia efectiva, es decir, su incapacidad para prestar los servicios y suministrar los bienes que se esperan de un Estado. Empezando por la seguridad de sus ciudadanos.

Haciendo un ejercicio de aproximación, algo parecido ocurre con algunos catastros latinoamericanos. Existen institucionalmente, -incluso desde hace decenas de años-, cuentan con recursos,- inmuebles, personal, equipamiento, etc.-, pero en la práctica no son capaces de prestar los servicios básicos que se esperan de una organización catastral. En alguno de estos casos, podríamos hablar también de “Catastros fallidos”.

No vamos a alargarnos en describir las causas que llevan a la situación de “Catastro fallido”. Las suelo incluir todas ellas dentro de la expresión “debilidad institucional”, concepto que incluye elementos tales como la falta continuada de apoyo político, la ausencia de personal profesionalizado y estable, la inexistencia de estrategia institucional, la carencia de controles efectivos internos y externos, etc.

Desde hace años y en distintos foros he venido repitiendo que las causas que están impidiendo el desarrollo de muchos catastros en Latinoamérica no hay que buscarlas ni en la ausencia de tecnología ni en la falta de capacitación de los recursos humanos, sino en esta “debilidad institucional” que impide que puedan desarrollarse.

En este escenario ha surgido en Honduras, donde la existencia de “Catastros fallidos” es un hecho, un proyecto sugerente: la creación de un procedimiento para registrar títulos de propiedad e integrar descripciones gráficas de las propiedades, aunque no exista un Catastro o un Registro de la Propiedad operando adecuadamente. El proceso, denominado BitLand,  comienza cuando el ciudadano registra el título y el plano catastral en internet, y esta información queda cifrada y encriptada en la web de forma accesible. A partir de ahí, cualquier cambio en la información registrada es trazado de manera similar a como se hace con BitCoin, la moneda virtual e intangible cuyas características básicas son las siguientes:

Está descentralizada: no es controlada por ningún Estado o banco, sino que la propia red la gestiona de forma descentralizada y siempre en función de la demanda real.

Es imposible su falsificación o duplicación gracias a un sofisticado sistema criptográfico que protege a los usuarios, al tiempo que simplifica las transacciones.

No hay intermediarios: Las transacciones se hacen directamente de persona a persona, permitiendo transacciones casi instantáneas, con unos costes muy bajos de procesamiento.

Las transacciones son irreversibles: Una vez realizado un pago, no se puede anular.

No deseo meterme en descripciones técnicas excesivas. Hay mucha información en la web para quien esté interesado. Pero sí me interesa formular una pregunta: ¿es BitLand la solución que puede poner fin a los “Catastros fallidos”?.

Los responsables del proyecto en Honduras ven considerables ventajas en usar esta tecnología, que aumenta la transparencia en una transacción inmobiliaria y acaba con la ineficiencia y la corrupción existente en sus instituciones catastrales y registrales tradicionales. Como señala un funcionario hondureño, “en el pasado, Honduras ha tenido problemas con el fraude de títulos de propiedad. La base de datos fue básicamente hackeada. Los burócratas podían entrar allí y podían conseguir ellos mismos propiedades frente a la playa.”

De esta forma resuelven estos déficits institucionales históricos, que durante décadas han impedido la implantación de sistemas catastrales y registrales eficientes, dando lugar a los actuales “catastros fallidos”.

BitLand reconoce la necesidad de que esta iniciativa tenga un encaje legal e institucional, por lo que busca la colaboración de las autoridades responsables de estas funciones. El mensaje no puede ser más positivo: “BitLand ayudará a fomentar la paz en las comunidades en muchos entornos de mercados emergentes, a través de la resolución de una manera pacífica de disputas por la tierra, y ayudará a movilizar la riqueza a través del aseguramiento de los derechos de propiedad (inscribiendo contratos privados en forma pública, y protegiéndolos mediante tecnologías de encriptación potentes)”.

Sin embargo, me queda una duda por resolver: ¿cuál será el papel de las instituciones catastrales hondureñas en este nuevo escenario?.

Puedes ver más información sobre este proyecto en 

http://in.reuters.com/article/usa-honduras-technology-idINKBN0O01V720150515

BitLand tiene su sitio en la web:

http://www.bitland.world

Nueva información sobre el catastro de la Roma imperial.

En una reciente presentación a los medios de comunicación, un grupo de arqueólogos italianos ha dado a conocer el resultado de los trabajos realizados durante los últimos años, gracias a los cuales han logrado recomponer parte del rompecabezas del catastro de la Roma imperial.

Se trata de un trabajo minucioso de reconstrucción de más de 1.200 piezas, que ha permitido recomponer 235 metros cuadrados de "detallada topografía en losas de mármol que indican barrios, casas, galerías, templos y tiendas, una vista única del antiguo paisaje urbano de Roma". Para llegar a este resultado, ha sido esencial el hallazgo de nuevos fragmentos de mármol de la conocida como 'Forma Urbis', un auténtico mapa en piedra de la Antigua Roma creado bajo el emperador Septimio Severo entre los años 203 y 211, el cual había sido destruido a lo largo de la historia y repartido en miles de piezas inconexas por toda Roma. Las piezas de las que disponen actualmente corresponden "aproximadamente a una décima parte del total del catastro, lo que equivale a cerca de 25.000 metros cuadrados de la Roma antigua".

El arqueólogo Roberto Meneghini, responsable del proyecto, destaca varias singularidades de este Catastro:

En primer término, la actual representación en losas de marmol era una copia del original, elaborado en láminas de bronce.  La gran facilidad del bronce para ser reutilizado fue sin duda la causa de que este catastro original desapareciera casi en su totalidad.

En segundo término, Meneghini precisó que uno de los datos más singulares que se desprende de estos hallazgos es que "numerosas propietarias de edificios eran mujeres, un hecho que subraya la importancia y el papel que desempeñaban en esta época".

Finalmente, es significativo que el Catastro recuperado describiese tanto el rango de las calles y los detalles de la anchura de los edificios, como el nombre de los propietarios de los inmuebles y el valor económico de los edificios. Es decir, aparece ya nítidamente la distribución entre datos físicos, jurídicos y económicos, que conjuntamente forman los modelos de datos de muchos de los catastros actuales. Así lo percibe también el responsable del proyecto cuando señala que el valor de esta "memoria viva de la Roma antigua tiene un significado muy cercano al concepto de catastro moderno, tal y como lo conocemos hoy".

Esta reconstrucción del catastro de la Roma imperial se podrá visitar por primera vez en el Museo del Ara Pacis de Roma, y estará expuesto hasta el 17 de marzo.

¿Catastro rural o catastro medioambiental?.

Varios países latinoamericanos están abordando en la actualidad distintos proyectos para reformar su catastro rural. En términos generales, la mayoría de los proyectos conocidos buscan resolver, de forma más o menos simultánea,  tres cuestiones principalmente:

-Identificar con precisión los límites de las parcelas rústicas, así como sus propietarios.

-Resolver cuestiones relacionadas con ocupaciones informales de propiedades rurales, y

-Mejorar la información de los cultivos existentes y de la productividad de los predios.

Ante esta visión clásica, se plantea una reflexión que no nos debería pasar desapercibida: ¿Cómo han de responderlos catastros rurales del siglo XXI al reto planteado a escala mundial que demanda más y mejores medidas para proteger el medio ambiente?.

El comercio de derechos de emisión crece de manera constante, por lo que se hacen cada vez más necesarias herramientas confiables, objetivas y públicas que puedan respaldar los sistemas de las Administraciones Públicas destinados al control de emisiones de gases de efecto invernadero y al propio funcionamiento de este comercio de interés creciente. ¿Debería el Catastro ser la herramienta que apoyase la gestión eficaz de la autoridad pública responsable de este mercado, al igual que apoya a los sistemas de tributación inmobiliaria?.

Por otro lado, no debemos olvidar que el suelo es un componente integral e indispensable de nuestra existencia. Los servicios que presta van desde proporcionar una base sólida para nuestras actividades y ser la base de la agricultura, hasta ser almacén de carbono para mitigar el cambio climático. Sin embargo, el suelo se enfrenta a graves amenazas, tales como el sellado, la compactación, la erosión, la contaminación, la salinización, la pérdida de la capa fértil, etc., que deberían ser conocidas  como paso previo a ser combatidas.

En Europa, los datos sobre el deterioro de los suelos son muy preocupantes, como se aprecia en esta información de 2012:

En Europa el pasado año se paralizó la aprobación una importante Directiva del Suelo, que completaba las Directivas del Aire y del Agua ya aprobadas, debido a presiones recibidas desde distintos frentes. Como nos describe Amalia Velasco, en un artículo publicado en la revista CT-Catastro – (puedes encontrarlo en: http://www.catastro.minhap.gob.es/documentos/publicaciones/ct/ct59/5_24.pdf

en este proyecto de Directiva se indicaba que “….los Estados miembros dispondrán, por aplicación de esta Directiva, de un “inventario de terrenos contaminados” que se establecerá mediante el procedimiento que se describe en la información contenida en este inventario”. En la siguiente figura se aprecia cómo se integra este inventario en la estructura definida por el proyecto de Directiva:

Pero sin duda, el efecto más significativo que se derivaría de esta Directiva es que cuando fuera a venderse un terreno en el que tenga lugar o haya tenido lugar alguna de las actividades potencialmente contaminantes de las que se describen en los anexos, los Estados miembros asegurarán que el posible comprador dispondrá de un informe sobre la situación del suelo, expedido por una persona u organismo público autorizado, que definirá la situación a efectos de su presunta contaminación.

Resulta evidente la importancia de los efectos que produciría esta Directiva sobre el mercado inmobiliario que actúa sobre este tipo de suelos, lo que hace comprensible el porqué de su paralización y los grandes intereses afectados por la misma.

La relación entre esta Directiva y el Catastro viene establecida en el Considerando 25 de la Propuesta de norma, según el cual “A fin de asistir en la identificación rápida de terrenos contaminados, todo propietario de un terreno en el que, según los registros oficiales como los catastros o registros nacionales, tenga lugar o haya tenido lugar una actividad contaminante del suelo o todo posible comprador debe, antes de efectuar la transacción, aportar información pertinente sobre la situación del suelo a las autoridades competentes y a la otra parte en la transacción”.

En definitiva, ya sea en Europa o  en Latinoamérica, los catastros rurales deberían anticiparse a un futuro que ya se muestra de manera evidente, integrando en sus capas de información datos medioambientales que resulten críticos para apoyar las políticas públicas de protección, ya sean estas la gestión del mercado de emisiones, la definición del nivel de contaminación de la parcela, o el desarrollo de acciones de protección de los suelos.

Y no solo eso. También deberían desarrollar nuevas metodologías de valoración catastral que incluyan componentes relacionados con el valor medioambiental de las fincas. Los “catastreros” debemos ir pensando ya en cómo definir el “valor medioambiental” de las parcelas, a efectos catastrales, lo cual no es una cuestión fácil: la inclusión de una parcela en un área medioambientalmente protegida ¿debería aumentar o disminuir su valor?. Esta es una de las primeras cuestiones para las que tenemos que encontrar una respuesta.

En conclusión, si los catastros rurales no se suman a esta iniciativa estarán perdiendo una importante oportunidad para cumplir su misión en el futuro, porque es seguro que será otra institución o entidad la que acabe dando esta información simplemente porque se está convirtiendo en imprescindible.

Por tanto, y volviendo a la pregunta del título, la respuesta debe ser catastro rural y medioambiental. En el futuro, no cabrá una función sin la otra

Cambios en la Dirección del Catastro Distrital de Bogotá.

En los pasados días  Claudia Puentes Riaño ha tomado posesión como nueva Directora de la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital de Bogotá.

La nueva Directora del Catastro de Bogotá es Economista de la Universidad de Los Andes, con Especialización en Análisis Económico del Derecho de la Universidad Externado de Colombia y Maestría en Políticas Públicas de la University of Chicago, Harris School of Public Policy.

Su carrera profesional ha estado vinculada con distintos temas, incluyendo actividades en la Secretaría de Hacienda de Bogotá, entre 1998 y 2002, etapa en la que se desempeñó como Subdirectora de Impuestos a la Propiedad.

La nueva Directora sustituye en el cargo a Gustavo Marulanda, que ha desarrollado una gestión brillante del Catastro Distrital, siendo el responsable no sólo de su profunda transformación institucional, incluyendo el lanzamiento de la Infraestructura de Datos Espaciales de la ciudad, sino también de importantes logros en el incremento de la recaudación del impuesto predial, siendo, junto con la ciudad de México,  los dos casos más significativos de evolución positiva en su recaudación de toda Latinoamérica.

Queda por hacer, y será esta tarea para la nueva Directora, la desaparición del modelo de estratos, tan extremadamente rígido que lastra el crecimiento y la evolución de la ciudad, poniendo en su lugar al valor catastral como indicador de la capacidad económica de los propietarios de los inmuebles y de los  inquilinos, siguiendo con ello las recomendaciones de la Secretaría de Planeación de Bogotá y de ONU Hábitat, tal y como ya comenté hace ahora un año en otra entrada anterior de este blog.

http://catastreros.blogspot.com.es/2015/02/llego-la-hora-de-que-la-informacion-del.html

Mucho éxito a los dos en sus nuevas obligaciones.

El reto de la transformación del impuesto predial ante el cambio del modelo de construcción en las ciudades de Latinoamérica.

Los 300 metros de la Torre Costanera en Santiago de Chile, - también llamada Torre Santiago-,  la sitúan  como el edificio más alto de la región y el segundo del hemisferio sur, desplazando  a la Torre Trump Ocean  (284 metros) de ciudad de Panamá , ciudad que sin duda lidera el modelo de construcción en altura en América Latina. En la Ciudad de México se baten constantemente records de altura, con el valor añadido de sus características antisísmicas,  y en  Bogotá 9 de los 10 grandes proyectos que “le cambiarán la cara al centro de la ciudad” son torres con alturas considerables, incluyendo una candidata al título de edificio más alto de Latinoamérica, con 420 metros de altura.

 http://www.civico.com/bogota/noticias/los-10-proyectos-que-le-cambiaran-la-cara-al-centro-de-bogota

Estos records son los ejemplos más visibles de una transformación generalizada  y  sumamente veloz que está afectando a todas las ciudades de la región, consistente en cambiar edificios bajos,- en muchos casos de uso residencial unifamiliar-, por edificios de mucha mayor altura. Con frecuencia estos cambios se hacen sobre la misma estructura parcelaria, sin rediseñar las vías de comunicación y los demás servicios para adaptarlos a este incremento sustancial de densidad.

No voy a entrar en si esta transformación debería venir precedida de un proceso previo de planificación territorial y adaptación de las infraestructuras a este nuevo modelo. Basta decir al respecto que una vez concluida la Torre Costanera tardó meses en obtener licencia para iniciar sus actividades hasta que los promotores presentaron un plan de impacto vial, siendo al menos curioso que nadie preguntara por dicho plan antes de comenzar  las obras.

Sin embargo, si es propio de la materia de este blog preguntarnos sobre cómo recupera la ciudad las altísimas plusvalías que se generan en el mercado inmobiliario cuando el planeamiento y las normas de ordenación territorial del municipio cambian para permitir altas edificabilidades en áreas donde antes la  construcción se limitaba a dos o tres alturas.

El modelo de mercado inmobiliario urbano se ha transformado radicalmente en Latinoamérica. Ahora ya no sólo interesa saber la superficie del predio, su situación jurídica y sus metros, sino que es  incluso más importante conocer qué es lo que las normas de la ciudad permiten construir en él. El precio de los suelos urbanos se fija por lo que se puede construir en ellos.

Respecto a las metodologías aplicables para recuperar las plusvalías generadas por la acción pública son imprescindibles los trabajos desarrollados por el Lincoln Institute http://www.lincolninst.edu/aboutlincoln/america-latina-y-el-caribe/

que entre otras propuestas ha trabajado en estudiar cómo el impuesto predial puede ser un arma sumamente eficaz.

Sin duda, la medida más adecuada en este escenario es adaptar las metodologías de valoración catastral utilizadas para definir la cuantía del impuesto, incluyendo en ellas herramientas que permitan valorar la edificabilidad que el ordenamiento municipal otorga a cada predio o parcela.  Así se hace en España y en otros lugares, entendiéndose que si el valor catastral ha de seguir al mercado inmobiliario, no hay otra solución que integrar en el proceso de valoración todos los elementos que forman ese valor de mercado.

Hasta ahí, parece fácil estar de acuerdo con la idea, pero su aplicación en la práctica es mucho más compleja. Veamos los siguientes ejemplos:

Los predios 1, 2, y 3 son colindantes y cuentan con la misma edificabilidad. Sin embargo la situación real es muy diferente.  El predio nº1 es un baldío que sólo lo aprovechan como un estacionamiento público, es decir que no ha materializado nada de la edificabilidad que le otorga la norma. En el nº2 existe una construcción tradicional de dos plantas –comercio y vivienda del propietario-, que consume el 20% de la edificabilidad posible, es decir que existe todavía un 80% de edificabilidad potencial. En el predio nº3, por el contrario, existe un edificio nuevo que ha consumido el 100% de la edificabilidad que le otorga la norma municipal.

Ante esta variedad de situaciones, que aparecen de forma muy frecuente en las ciudades latinoamericanas, ¿cómo deberíamos responder a estas preguntas?:

-¿El valor del suelo, para determinar el valor catastral, debería ser el mismo en todos los casos?.

-¿Qué predio sería más interesante para un inversor que deseará construir un nuevo edificio, el nº1 o el número 2º ?. ¿Tendrían un distinto valor de mercado?.

-El propietario del predio nº2, que vive en el edificio -perfectamente habitable- desde hace más de 20 años y no tiene ningún interés en derribarlo para construir uno nuevo, ¿se está beneficiando de las plusvalías a los que nos referimos, y por tanto tiene que tributar más en el impuesto predial por ello?.

Estas y otras preguntas igual de complejas se están planteando en las mesas de los responsables políticos de las ciudades latinoamericanas. Como ejemplo, las declaraciones que sobre este tema ha hecho recientemente el Secretario de Desarrollo Urbano de la Ciudad de México cuando propone un debate sobre esta cuestión, incluso más allá de la  necesidad de reformar el impuesto predial: “Es un concepto más amplio. No sólo es si cobramos más impuestos o no. En realidad es cómo logramos establecer una equidad en la distribución de costos y beneficios. Hoy claramente el beneficio está en el desarrollador porque, si bien paga derechos y realiza medidas de mitigación, finalmente no estamos todavía en esta tónica que hacen en otras partes del mundo de cómo recuperar estas plusvalías”.

En definitiva, la necesidad y el objetivo son claros. La complejidad está en cómo desarrollar estas iniciativas, que incluyen la más amplia complejidad política, social y técnica que pueda imaginarse. Un buen consejo es aprender de los países que ya pasaron por procesos similares, e incluso fracasaron en sus primeros intentos.