La respuesta de la cartografía catastral ante el reto de la coordinación gráfica con el Registro de la Propiedad.

La Ley 13/2015, que establece el nuevo modelo de coordinación gráfica entre el Catastro y el Registro de la Propiedad, da un paso largamente demandado para acercar el modelo español al existente en los países donde ambas instituciones están perfectamente coordinadas. Este paso consiste en atribuir a la cartografía catastral  el carácter de base gráfica descriptiva de las fincas en el Registro de la Propiedad, descartando otras cartografías oficiales.  Será la descripción gráfica georreferenciada que aporta el Catastro la herramienta que permitirá completar la identificación y descripción de las fincas registrales. Hasta aquí todo perfecto.

Pero, ¿qué ocurre cuando la cartografía catastral no describe adecuadamente  la realidad?. La propia Ley responde a la pregunta señalando que, en este caso,  los interesados podrán aportar una descripción geográfica georreferenciada alternativa que permita su incorporación posterior al parcelario catastral, actualizando  o rectificando la cartografía catastral.

Veamos un caso que va a ser frecuente y planteémonos algunas cuestiones:  Dos colindantes, a la vista de la inadecuada descripción de sus linderos en el Catastro y en el Registro realizan de mutuo acuerdo un levantamiento topográfico de gran precisión, utilizando los servicios de un profesional, y lo presentan ante el Catastro y ante el Registro para que se corrijan los errores en ambos sistemas. Para responder a esta demanda  la Dirección General del Catastro ofrece un servicio de validación en la Sede Electrónica del Catastro a partir de un GML, mediante el cual se facilita un pdf con las parcelas afectadas, posibles errores de validación y otros datos. Con ello se facilita por medios electrónicos el proceso de validación técnica definido en la Ley 13/2015 y en los apartados 7º de las Resoluciones de 26 y 29 de Octubre de 2015.

Solamente cuando se produzca esta validación, y como consecuencia de ella se actualice de forma adecuada la cartografía catastral,  puede remitirse esta información al Registro para que se integre en su sistema de bases gráficas y pueda el Registrador declarar que la finca se encuentra debidamente coordinada.

Pero, ¿qué ocurre cuando esta validación no puede producirse, porque la propia cartografía catastral contiene deficiencias que impiden que este proceso de integración con la realidad  física pueda consolidarse?. Esto ocurrirá, por ejemplo,  cuando existan solapes o huecos entre los diferentes elementos de la cartografía (parcelas, construcciones, masas, límites,  ejes, etc.), o cuando los límites administrativos no se ajustan bien entre municipios, provincias o comunidades autónomas, o entre suelos rústicos y urbanos. También sucederá cuando la cartografía catastral este desplazada. Además subsisten todavía determinados supuestos en los que la cartografía que no concuerda con la información alfanumérica,  lo que requiere un proceso de subsanación en el Catastro, previamente  a  la validación de la descripción geográfica georreferenciada alternativa aportada.

La existencia de estas patologías en la cartografía catastral, por lo demás bien conocidas  y diagnosticadas, no menoscaba en nada el valor de la reforma. Todo lo contrario. Es precisamente la capacidad y la experiencia acreditada del Catastro en la gestión de cartografía parcelaria la que garantiza que el gran objetivo buscado con la Ley, -lograr finalmente la plena coordinación gráfica entre realidad, Catastro y Registro de la Propiedad- , se cumplirá de manera plenamente satisfactoria.

Ahora bien, es evidente que esta reforma no va a exigir acciones efectivas de reforma sólo al Registro de la Propiedad, rompiendo definitivamente la posición de aislamiento anterior, sino que implica también la puesta en marcha de iniciativas por parte del Catastro para mejorar su cartografía catastral, y sobre todo, para fortalecer y hacer más eficientes  los procesos que aplica para mantener, corregir y difundir  esta valiosísima información.

Para lograr estos objetivos parece necesaria una reflexión en profundidad sobre la situación actual y, sobre todo, sobre los niveles de calidad y servicio que se desea alcanzar. Ello va a exigir actuaciones en tres planos diferentes:

-Deben integrarse en los esquemas de trabajo de la Dirección General del Catastro metodologías y geoprocesos automáticos o semiautomáticos que permitan corregir definitivamente algunas deficiencias crónicas, como es el caso de los desplazamientos o la corrección de límites administrativos antes citados. La alternativa que se aporta en la Resolución de 29 de octubre de 2015 conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, para el supuesto de que un levantamiento topográfico ponga de manifiesto que la cartografía catastral presenta un desplazamiento o giro no es una solución, sino una acción transitoria que debería tener muy corta vida. Existe ya metodología y experiencia para garantizar buenos resultados con metodologías de depuración semi-automática de este tipo de deficiencias, que permite su corrección definitiva en muy corto espacio de tiempo.

-Deben redefinirse algunos de los procedimientos y formatos actualmente utilizados para el mantenimiento de las bases de datos del Catastro, introduciendo criterios y herramientas de validación previa de la información cartográfica aportada, cuando esta forma parte del expediente, lo cual afecta no sólo a la descripción gráfica del suelo sino también de las construcciones. Esto permitiría facilitar al máximo la participación de los profesionales de la topografía, que desde su actividad privada puede ser aliados valiosos en el mantenimiento de la cartografía, garantizando al tiempo la calidad del dato.

-Y finalmente, debe apostarse decididamente por fortalecer todas las herramientas vinculadas a facilitar los servicios de consulta, localización, certificación y descarga de la cartografía catastral,-incluyendo actualizaciones ágiles y frecuentes-, mejorando además estas capacidades  con la generalización de servicios de transformación de datos, o de provisión de acceso a otros servicios. En definitiva, debe concluirse rápidamente el proceso iniciado para que los servicios cartográficos de la Dirección General del Catastro sean “100% INSPIRE y 100% ELF (European Location Framework)”, porque sólo de esta manera será posible  que la institución recupere posiciones de claro liderazgo en el servicio a los ciudadanos en el ámbito cartográfico, frase que hoy en día se materializa en posibilidades tan concretas como la facilidad para generar apps con dicha información, o para integrarla en otros sistemas o aplicaciones.

“El nuevo Régimen de Coordinación entre el Catastro y el Registro de la Propiedad”, de Pablo Puyal Sanz. Una buena guía para entender el nuevo régimen de coordinación entre estas instituciones.

La editorial Tirant lo Blanch ha publicado recientemente un trabajo de Pablo Puyal Sanz, Adjunto a la Dirección General del Catastro de España, en la que de manera sumamente didáctica explica las principales novedades que se derivan de la Ley 13/2015 de Reforma de la Ley Hipotecaria y de la Ley del Catastro.

Por su brevedad, claridad y, sobre todo, utilidad, es un auténtico “manual” muy recomendable para todos aquellos que han de trabajar en este entorno especialmente complejo, y que tienen un sesgo profesional casi exclusivamente jurídico de la cuestión (registradores, notarios, etc. ), o que, por el contrario, necesitan completar sus capacidades con una mayor visión jurídica (topógrafos).

El texto es realmente valioso no sólo por su contenido, sino porque el autor, por su actual posición institucional, ha estado en la “cocina” donde se ha elaborado esta Ley así como las diversas disposiciones de ámbito reglamentario que la desarrollan, por lo que aporta la una visión clara de lo que se pretende conseguir con la norma.

Esta misma cualidad es la que parece obligar al autor a mantener un adecuado equilibrio en las opiniones que desarrolla en el texto, con el fin de que en ningún momento se generen escenarios de nuevas polémicas en el no siempre perfecto ámbito de relaciones entre el Catastro y el Registro de la Propiedad.

En este último sentido, algunas de las observaciones más interesantes, en mi opinión, son las que se leen “entre líneas”. Un ejemplo lo encontramos en las páginas 49 y 50, y curiosamente en una nota al pié de página dentro del epígrafe que trata el “resbaladizo” tema de la autonomía de ambas instituciones. En esta nota el autor se desmarca de la opinión publicada por Luis Javier Arrieta Sevilla, en un trabajo citado, señalando que no está de acuerdo en que la Ley suponga una “catastralización gráfica del registro”, para añadir posteriormente la siguiente idea:

“Lo que ha perdido el Registro no es la autonomía con respecto al Catastro,sino con respecto a la realidad, dado que el Registrador no podrá seguir realizando, como hasta ahora,determinadas inscripciones en las fincas sin una descripción geográfica indubitada  e inequívoca, o al menos detallada, de  su ubicación y linderos”.

No puedo estar más de acuerdo con el autor. Quizá estemos ante el principio del fin, y esto obviamente es opinión mía, de una idea tan surrealista y que tanto ha frenado la coordinación efectiva, como lo es la de “realidad física extrarregistral”. Parafraseando la tantas veces mal citada reflexión de Antonio Machado, en su “Juan de Mairena”, en la que se pone de relieve como las opiniones distorsionar los hecho objetivos, la cosa quedaría así:

“La realidad física (de la finca) es la realidad física, la diga el Registro o el Catastro.

– Conforme-, dirán los que buscan la coordinación efectiva.

– No me convence-, seguirán insistiendo quienes pretendan que todo siga igual”.

Publicada la cuarta edición del tratado de Catastro Inmobiliario, del profesor Manuel Alcázar.

Como señala el propio autor en el proemio de la obra, “Conocer el más móvil de los registros inmobiliarios, el más holístico, el de mayor diversidad de modelos implementados, no es fácil”. Estoy tan de acuerdo con esta afirmación que por eso valoro especialmente el esfuerzo que muy pocos especialistas hacen, tanto en España como en Latinoamérica, para sistematizar en un solo texto buena parte del conocimiento multidisciplinar que se agrupa en torno al concepto de catastro inmobiliario.

Manuel Alcázar, profesor de la Universidad de Jaén y sobradamente conocido en el ámbito latinoamericano tanto por el Master internacional que anualmente convoca dicha Universidad, como por su trabajo de consultoría en numerosos países, no sólo se ha atrevido a asumir este compromiso, sino que se ha impuesto la obligación de mantener actualizada su labor, gracias a lo cual ya tenemos en nuestras manos la cuarta edición de su “Catastro Inmobiliario”, sin duda un auténtico tratado de la especialidad.

Podríamos destacar varias cualidades de este texto, pero desde mi punto de vista, la más significativa se centra en la visión del autor a la hora de abordar el tema catastral, integrando todas sus facetas.

A destacar especialmente su análisis de los procedimientos de valoración catastral, tanto urbana como rústica, área donde son muy escasas las buenas publicaciones sobre una especialización que está poco trabajada por los autores hispanoamericanos. Es significativo comprobar la abundancia de textos sobre valoración inmobiliaria y valoración catastral que se encuentran en la literatura anglosajona y europea en general, frente al reducido número existente en los países latinoamericanos, ello a pesar de que el impuesto predial, o el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, es una figura más que relevante en muchos de nuestros países.

Enhorabuena al autor por la publicación, y a todos los catastreros por poder disponer de ella.

“Catastros fallidos” y BitLand: ¿se resolverá con tecnología lo que no se ha logrado construir institucionalmente?.

Cada vez con más frecuencia vemos en los medios de comunicación la expresión “Estado fallido”, con la que se describen aquellas naciones que se muestran incapaces de dotarse de los recursos necesarios para gobernar eficazmente. Para que se pueda hablar de “Estado fallido” hacen falta dos componentes: la existencia formal de un Estado y su ineficacia efectiva, es decir, su incapacidad para prestar los servicios y suministrar los bienes que se esperan de un Estado. Empezando por la seguridad de sus ciudadanos.

Haciendo un ejercicio de aproximación, algo parecido ocurre con algunos catastros latinoamericanos. Existen institucionalmente, -incluso desde hace decenas de años-, cuentan con recursos,- inmuebles, personal, equipamiento, etc.-, pero en la práctica no son capaces de prestar los servicios básicos que se esperan de una organización catastral. En alguno de estos casos, podríamos hablar también de “Catastros fallidos”.

No vamos a alargarnos en describir las causas que llevan a la situación de “Catastro fallido”. Las suelo incluir todas ellas dentro de la expresión “debilidad institucional”, concepto que incluye elementos tales como la falta continuada de apoyo político, la ausencia de personal profesionalizado y estable, la inexistencia de estrategia institucional, la carencia de controles efectivos internos y externos, etc.

Desde hace años y en distintos foros he venido repitiendo que las causas que están impidiendo el desarrollo de muchos catastros en Latinoamérica no hay que buscarlas ni en la ausencia de tecnología ni en la falta de capacitación de los recursos humanos, sino en esta “debilidad institucional” que impide que puedan desarrollarse.

En este escenario ha surgido en Honduras, donde la existencia de “Catastros fallidos” es un hecho, un proyecto sugerente: la creación de un procedimiento para registrar títulos de propiedad e integrar descripciones gráficas de las propiedades, aunque no exista un Catastro o un Registro de la Propiedad operando adecuadamente. El proceso, denominado BitLand,  comienza cuando el ciudadano registra el título y el plano catastral en internet, y esta información queda cifrada y encriptada en la web de forma accesible. A partir de ahí, cualquier cambio en la información registrada es trazado de manera similar a como se hace con BitCoin, la moneda virtual e intangible cuyas características básicas son las siguientes:

Está descentralizada: no es controlada por ningún Estado o banco, sino que la propia red la gestiona de forma descentralizada y siempre en función de la demanda real.

Es imposible su falsificación o duplicación gracias a un sofisticado sistema criptográfico que protege a los usuarios, al tiempo que simplifica las transacciones.

No hay intermediarios: Las transacciones se hacen directamente de persona a persona, permitiendo transacciones casi instantáneas, con unos costes muy bajos de procesamiento.

Las transacciones son irreversibles: Una vez realizado un pago, no se puede anular.

No deseo meterme en descripciones técnicas excesivas. Hay mucha información en la web para quien esté interesado. Pero sí me interesa formular una pregunta: ¿es BitLand la solución que puede poner fin a los “Catastros fallidos”?.

Los responsables del proyecto en Honduras ven considerables ventajas en usar esta tecnología, que aumenta la transparencia en una transacción inmobiliaria y acaba con la ineficiencia y la corrupción existente en sus instituciones catastrales y registrales tradicionales. Como señala un funcionario hondureño, “en el pasado, Honduras ha tenido problemas con el fraude de títulos de propiedad. La base de datos fue básicamente hackeada. Los burócratas podían entrar allí y podían conseguir ellos mismos propiedades frente a la playa.”

De esta forma resuelven estos déficits institucionales históricos, que durante décadas han impedido la implantación de sistemas catastrales y registrales eficientes, dando lugar a los actuales “catastros fallidos”.

BitLand reconoce la necesidad de que esta iniciativa tenga un encaje legal e institucional, por lo que busca la colaboración de las autoridades responsables de estas funciones. El mensaje no puede ser más positivo: “BitLand ayudará a fomentar la paz en las comunidades en muchos entornos de mercados emergentes, a través de la resolución de una manera pacífica de disputas por la tierra, y ayudará a movilizar la riqueza a través del aseguramiento de los derechos de propiedad (inscribiendo contratos privados en forma pública, y protegiéndolos mediante tecnologías de encriptación potentes)”.

Sin embargo, me queda una duda por resolver: ¿cuál será el papel de las instituciones catastrales hondureñas en este nuevo escenario?.

Puedes ver más información sobre este proyecto en 

http://in.reuters.com/article/usa-honduras-technology-idINKBN0O01V720150515

BitLand tiene su sitio en la web:

http://www.bitland.world

Nueva información sobre el catastro de la Roma imperial.

En una reciente presentación a los medios de comunicación, un grupo de arqueólogos italianos ha dado a conocer el resultado de los trabajos realizados durante los últimos años, gracias a los cuales han logrado recomponer parte del rompecabezas del catastro de la Roma imperial.

Se trata de un trabajo minucioso de reconstrucción de más de 1.200 piezas, que ha permitido recomponer 235 metros cuadrados de "detallada topografía en losas de mármol que indican barrios, casas, galerías, templos y tiendas, una vista única del antiguo paisaje urbano de Roma". Para llegar a este resultado, ha sido esencial el hallazgo de nuevos fragmentos de mármol de la conocida como 'Forma Urbis', un auténtico mapa en piedra de la Antigua Roma creado bajo el emperador Septimio Severo entre los años 203 y 211, el cual había sido destruido a lo largo de la historia y repartido en miles de piezas inconexas por toda Roma. Las piezas de las que disponen actualmente corresponden "aproximadamente a una décima parte del total del catastro, lo que equivale a cerca de 25.000 metros cuadrados de la Roma antigua".

El arqueólogo Roberto Meneghini, responsable del proyecto, destaca varias singularidades de este Catastro:

En primer término, la actual representación en losas de marmol era una copia del original, elaborado en láminas de bronce.  La gran facilidad del bronce para ser reutilizado fue sin duda la causa de que este catastro original desapareciera casi en su totalidad.

En segundo término, Meneghini precisó que uno de los datos más singulares que se desprende de estos hallazgos es que "numerosas propietarias de edificios eran mujeres, un hecho que subraya la importancia y el papel que desempeñaban en esta época".

Finalmente, es significativo que el Catastro recuperado describiese tanto el rango de las calles y los detalles de la anchura de los edificios, como el nombre de los propietarios de los inmuebles y el valor económico de los edificios. Es decir, aparece ya nítidamente la distribución entre datos físicos, jurídicos y económicos, que conjuntamente forman los modelos de datos de muchos de los catastros actuales. Así lo percibe también el responsable del proyecto cuando señala que el valor de esta "memoria viva de la Roma antigua tiene un significado muy cercano al concepto de catastro moderno, tal y como lo conocemos hoy".

Esta reconstrucción del catastro de la Roma imperial se podrá visitar por primera vez en el Museo del Ara Pacis de Roma, y estará expuesto hasta el 17 de marzo.

¿Catastro rural o catastro medioambiental?.

Varios países latinoamericanos están abordando en la actualidad distintos proyectos para reformar su catastro rural. En términos generales, la mayoría de los proyectos conocidos buscan resolver, de forma más o menos simultánea,  tres cuestiones principalmente:

-Identificar con precisión los límites de las parcelas rústicas, así como sus propietarios.

-Resolver cuestiones relacionadas con ocupaciones informales de propiedades rurales, y

-Mejorar la información de los cultivos existentes y de la productividad de los predios.

Ante esta visión clásica, se plantea una reflexión que no nos debería pasar desapercibida: ¿Cómo han de responderlos catastros rurales del siglo XXI al reto planteado a escala mundial que demanda más y mejores medidas para proteger el medio ambiente?.

El comercio de derechos de emisión crece de manera constante, por lo que se hacen cada vez más necesarias herramientas confiables, objetivas y públicas que puedan respaldar los sistemas de las Administraciones Públicas destinados al control de emisiones de gases de efecto invernadero y al propio funcionamiento de este comercio de interés creciente. ¿Debería el Catastro ser la herramienta que apoyase la gestión eficaz de la autoridad pública responsable de este mercado, al igual que apoya a los sistemas de tributación inmobiliaria?.

Por otro lado, no debemos olvidar que el suelo es un componente integral e indispensable de nuestra existencia. Los servicios que presta van desde proporcionar una base sólida para nuestras actividades y ser la base de la agricultura, hasta ser almacén de carbono para mitigar el cambio climático. Sin embargo, el suelo se enfrenta a graves amenazas, tales como el sellado, la compactación, la erosión, la contaminación, la salinización, la pérdida de la capa fértil, etc., que deberían ser conocidas  como paso previo a ser combatidas.

En Europa, los datos sobre el deterioro de los suelos son muy preocupantes, como se aprecia en esta información de 2012:

En Europa el pasado año se paralizó la aprobación una importante Directiva del Suelo, que completaba las Directivas del Aire y del Agua ya aprobadas, debido a presiones recibidas desde distintos frentes. Como nos describe Amalia Velasco, en un artículo publicado en la revista CT-Catastro – (puedes encontrarlo en: http://www.catastro.minhap.gob.es/documentos/publicaciones/ct/ct59/5_24.pdf

en este proyecto de Directiva se indicaba que “….los Estados miembros dispondrán, por aplicación de esta Directiva, de un “inventario de terrenos contaminados” que se establecerá mediante el procedimiento que se describe en la información contenida en este inventario”. En la siguiente figura se aprecia cómo se integra este inventario en la estructura definida por el proyecto de Directiva:

Pero sin duda, el efecto más significativo que se derivaría de esta Directiva es que cuando fuera a venderse un terreno en el que tenga lugar o haya tenido lugar alguna de las actividades potencialmente contaminantes de las que se describen en los anexos, los Estados miembros asegurarán que el posible comprador dispondrá de un informe sobre la situación del suelo, expedido por una persona u organismo público autorizado, que definirá la situación a efectos de su presunta contaminación.

Resulta evidente la importancia de los efectos que produciría esta Directiva sobre el mercado inmobiliario que actúa sobre este tipo de suelos, lo que hace comprensible el porqué de su paralización y los grandes intereses afectados por la misma.

La relación entre esta Directiva y el Catastro viene establecida en el Considerando 25 de la Propuesta de norma, según el cual “A fin de asistir en la identificación rápida de terrenos contaminados, todo propietario de un terreno en el que, según los registros oficiales como los catastros o registros nacionales, tenga lugar o haya tenido lugar una actividad contaminante del suelo o todo posible comprador debe, antes de efectuar la transacción, aportar información pertinente sobre la situación del suelo a las autoridades competentes y a la otra parte en la transacción”.

En definitiva, ya sea en Europa o  en Latinoamérica, los catastros rurales deberían anticiparse a un futuro que ya se muestra de manera evidente, integrando en sus capas de información datos medioambientales que resulten críticos para apoyar las políticas públicas de protección, ya sean estas la gestión del mercado de emisiones, la definición del nivel de contaminación de la parcela, o el desarrollo de acciones de protección de los suelos.

Y no solo eso. También deberían desarrollar nuevas metodologías de valoración catastral que incluyan componentes relacionados con el valor medioambiental de las fincas. Los “catastreros” debemos ir pensando ya en cómo definir el “valor medioambiental” de las parcelas, a efectos catastrales, lo cual no es una cuestión fácil: la inclusión de una parcela en un área medioambientalmente protegida ¿debería aumentar o disminuir su valor?. Esta es una de las primeras cuestiones para las que tenemos que encontrar una respuesta.

En conclusión, si los catastros rurales no se suman a esta iniciativa estarán perdiendo una importante oportunidad para cumplir su misión en el futuro, porque es seguro que será otra institución o entidad la que acabe dando esta información simplemente porque se está convirtiendo en imprescindible.

Por tanto, y volviendo a la pregunta del título, la respuesta debe ser catastro rural y medioambiental. En el futuro, no cabrá una función sin la otra

Cambios en la Dirección del Catastro Distrital de Bogotá.

En los pasados días  Claudia Puentes Riaño ha tomado posesión como nueva Directora de la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital de Bogotá.

La nueva Directora del Catastro de Bogotá es Economista de la Universidad de Los Andes, con Especialización en Análisis Económico del Derecho de la Universidad Externado de Colombia y Maestría en Políticas Públicas de la University of Chicago, Harris School of Public Policy.

Su carrera profesional ha estado vinculada con distintos temas, incluyendo actividades en la Secretaría de Hacienda de Bogotá, entre 1998 y 2002, etapa en la que se desempeñó como Subdirectora de Impuestos a la Propiedad.

La nueva Directora sustituye en el cargo a Gustavo Marulanda, que ha desarrollado una gestión brillante del Catastro Distrital, siendo el responsable no sólo de su profunda transformación institucional, incluyendo el lanzamiento de la Infraestructura de Datos Espaciales de la ciudad, sino también de importantes logros en el incremento de la recaudación del impuesto predial, siendo, junto con la ciudad de México,  los dos casos más significativos de evolución positiva en su recaudación de toda Latinoamérica.

Queda por hacer, y será esta tarea para la nueva Directora, la desaparición del modelo de estratos, tan extremadamente rígido que lastra el crecimiento y la evolución de la ciudad, poniendo en su lugar al valor catastral como indicador de la capacidad económica de los propietarios de los inmuebles y de los  inquilinos, siguiendo con ello las recomendaciones de la Secretaría de Planeación de Bogotá y de ONU Hábitat, tal y como ya comenté hace ahora un año en otra entrada anterior de este blog.

http://catastreros.blogspot.com.es/2015/02/llego-la-hora-de-que-la-informacion-del.html

Mucho éxito a los dos en sus nuevas obligaciones.