Como comentamos en la entrada
anterior, el viernes 28 de noviembre tuvo lugar la I Jornada sobre Catastro y
Propiedad, convocada por el Colegio Oficial de Topógrafos. El desarrollo de las distintas ponencias
cumplió con las expectativas, lo que permitió
obtener información valiosa sobre las posiciones de los distintos
protagonistas de la reforma (Direcciones Generales del Catastro y de los
Registros y el Notariado, Registradores, Notarios, Topógrafos, etc.).
Especialmente valiosa fue la
intervención del Diputado Jordí Jane, de CiU, Presidente de la Comisión de
Justicia del Congreso de los Diputados, en la que invitó a los asistentes a la
Jornada a hacer llegar sus propuestas y sugerencias al Proyecto de Ley.
Atendiendo a esta invitación, ahí van tres propuestas concretas por si a algún
responsable de la iniciativa les resultan de interés, incluso sabiendo que
alguna de ellas es imposible que vea la luz en esta Ley:
Primera propuesta: convirtamos
la inscripción registral en constitutiva: Creo, sin duda alguna, que es la
única solución definitiva a la cuestión de la coordinación
Catastro-Registro. Durante mi intervención
en la Jornada propuse –limitado por la prudencia- que la inscripción fuera
obligatoria. En el turno de preguntas posterior, Joaquín Delgado Ramos, siempre
acertado en sus aproximaciones sobre este tema desde su experiencia como
Registrador, cuestionó mi afirmación señalando que la inscripción no debía ser
obligatoria, sino constitutiva. Explicándolo de forma sencilla, el
incumplimiento de la obligación de inscribir sólo supondría multa al infractor,
mientras que la inscripción constitutiva supone que si no hay inscripción, no
nace el derecho. Es decir, es mucho más fuerte en sus efectos la inscripción
constitutiva, situación que ya se da en la mayoría de los países de nuestro
entorno.
Le doy completamente la razón a
Joaquín Delgado. La inscripción constitutiva sería la solución definitiva por
dos motivos: en primer lugar, porque si no hay derecho no hay nada que
coordinar, y en segundo lugar, porque la claridad de esta norma sería el mejor
estímulo para resolver los problemas técnicos de la coordinación en muy breve
plazo.
Tiene también en parte razón mi
apreciado Oscar Vázquez, cuando en su intervención destacó lo poco "estético" -en términos jurídicos- de una norma de coordinación que permite, con la nueva redacción del
artículo 10, que el Catastro rompa con lo ya logrado, cuando tiene información
de alteraciones perimetrales o de superficie de un inmueble ya coordinado, y
esta información no proviene “de una previa inscripción registral”. Es sin duda
un paso atrás, pero un paso que lamentablemente sigue siendo imprescindible,
aunque entiendo que pueda no estarse de acuerdo desde la óptica de los
Registradores. Mientras sigamos teniendo este régimen dual de propiedad
–inscrita y no inscrita- , y mientras el principio de rogación sea un elemento
clave del modelo, no hay otra opción para garantizar la permanente
actualización del Catastro (en donde, recordemos, la inscripción si es
obligatoria).
Con la inscripción constitutiva
todo este debate desaparece, pues no cabe que acceda al Catastro nada que no
esté inscrito previamente. Pero esto requeriría modificaciones en el Código
Civil, y por tanto, creo que es poco realista pensar en que pueda producirse
esta modificación en el proyecto de Ley.
Segunda propuesta: Facilitemos
al máximo la coordinación respecto a fincas ya inscritas: El Proyecto de
Ley, reforzando un mandato por otro lado ya existente, dibuja un buen escenario
de coordinación para las fincas de nueva inmatriculación. Pero sigue siendo
igual de rígido para las fincas ya inscritas –que, por otro lado, es donde se
generan los mayores conflictos para la coordinación efectiva-.
El nuevo artículo 198 describe
dos formas específicas de mejorar la coordinación, bien mediante la inscripción
de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con
el Catastro, o bien mediante la propia rectificación de la descripción,
superficie y linderos, a través de un procedimiento
que es descrito con más detalle en el nuevo artículo 201. Es en este último
procedimiento donde entra en juego la posibilidad de que la descripción gráfica
del Catastro no sea coincidente con la realidad, lo que obliga al promotor a
aportar otra “representación gráfica georreferenciada” de la misma, y dispara
el expediente descrito en el artículo 18.2.c de la Ley del Catastro, en cuya
tramitación se requiere:
-que el notario entienda
suficientemente acreditada la existencia de la discrepancia,
-se obtenga el consentimiento de
titulares y colindantes, requerido expresamente,
-se incorpore la nueva
descripción del bien inmueble en el mismo documento público o en otro posterior
autorizado al efecto,
-que por el notario se informe a
la Dirección General del Catastro sobre la rectificación realizada, por medios
telemáticos, en el plazo máximo de cinco días desde la formalización del
documento público.
- que la Dirección General del
Catastro, una vez validada técnicamente la rectificación declarada, incorporé
la alteración en el Catastro, teniendo un brevísimo plazo de cinco días para
actuar en los supuestos en que se aporte el plano representado sobre la
cartografía catastral,
-y finalmente, que el notario
incorpore en el documento público la certificación catastral descriptiva y
gráfica de los inmuebles afectados que refleje su nueva descripción.
Todo esto como actuación previa a
la acción del Registrador, que en virtud de su función de calificación, ha de
valorar la documentación aportada y acceder o denegar la rectificación de
descripción, superficie o linderos propuesta en el título, lo que puede suponer
–así está ocurriendo en numerosos casos- una vuelta a la “casilla de salida”,
para rectificar las deficiencias que pueda apreciar.
Los profesionales de la
topografía que se dedican a cuestiones de propiedad conocen las dificultades
reales que se ocultan tras este procedimiento. Y sobre todo, sufren junto con
sus clientes la incertidumbre que se produce ante ese riesgo de tener que
volver “a la casilla de salida” que hemos descrito.
No parece posible suprimir
ninguno de los trámites descritos, ni tampoco las funciones que corresponde
desarrollar a Notarios y Registradores, ni cabe pretender que se suprima el
principio de rogación, que limita el inicio del expediente a la previa acción
del titular registral. Por todo ello, lo
que sería deseable es que en el Proyecto de Ley se recogiera un compromiso de Catastro,
Notarios y Registradores para que el procedimiento se orientase hacia tres
principios básicos:
-Descargar de obligaciones que
hagan más difícil el trámite. En este sentido la apuesta por la administración
electrónica debería solicitarse para todos los trámites y no solo para las
comunicaciones entre Notarios y Catastro.
-Facilitar al topógrafo criterios
claros para la realización de su trabajo, de tal manera que desde el inicio de
sus actuaciones quede claro que se están cumpliendo los requerimientos legales
y formales que va a fiscalizar el Registrador. No se debería tener que volver a
campo para rehacer lo ya hecho.
-Y finalmente, atendido el
principio de rogación generado con la acción del titular registral, no estaría
mal añadir un compromiso específico sobre las tres instituciones para que, de
oficio, impulsen el expediente hasta su correcta finalización. Nunca he
entendido el principio de rogación como contrario al interés general, por tanto
no veo impedimento para que las instituciones asuman un mayor compromiso en el
objetivo de mejorar la coordinación.
Tercera propuesta: Creemos las
condiciones para facilitar la inmatriculación inmediata y sencilla de todas las
fincas que todavía no están inscritas: No es coherente, atendiendo a las
grandes ventajas que aporta la inscripción registral, que más de 150 años después de establecido el
modelo una parte muy importante de las fincas rústicas, (y en mucha menor
medida también algunas urbanas), todavía no se encuentren inscritas. No es el
momento para analizar las causas de ello, aunque si lo es para reclamar más
información al respecto: quiero suponer que es perfectamente conocido el número
de fincas inscritas a nivel de municipio, pero lo que no parece es que este dato
sea accesible. La falta de esta información impide comparativas claras con el
número de fincas inscritas en el Catastro, y no facilita dimensionar el
problema al que nos estamos refiriendo. En todo caso, la experiencia hace
suponer que en entornos singulares, como lo es por ejemplo el minifundismo
gallego, la diferencia entre fincas inscritas en Registro y en Catastro debe
ser más que llamativa.
Para facilitar la corrección de
esta deficiencia crónica del sistema, sería muy adecuado que el proyecto de Ley
estableciera un procedimiento “express” de inmatriculación de fincas,
apoyándose para ello en la certificación catastral descriptiva y gráfica, y en
el acuerdo de los colindantes (que podría ser requerido de forma colectiva para
toda un área de inmatriculación). Probablemente sería adecuado incluir también
aranceles específicos para este tipo de operaciones.
No despreciemos la idea de una acción
“express” con efectos jurídicos. Este procedimiento abreviado y simplificado ha
resuelto graves problemas de tramitación en los divorcios con mutuo acuerdo.
¿Por qué no aplicar una acción basada en la misma filosofía para facilitar la
inmatriculación masiva?.
Puedes ver el contenido de mi
intervención en las jornadas en los siguientes enlaces de Youtube (está cortada
en dos videos):
