El pasado 13 de mayo el diario
digital El Economista.es publicó un artículo de Alberto Antón Merino titulado “España,
a la cola europea en el deslinde de la propiedad inmobiliaria”. Puedes encontrar el artículo en
el siguiente enlace:
Aunque puedo compartir la descripción
general que se plantea en lo referente a la actual situación de la coordinación
entre Catastro y Registro en España, entiendo que en algún caso se hacen
interpretaciones erróneas y excesivamente críticas, como cuando se señala que “…en
España no existe la obligación de inscribir la propiedad inmobiliaria y porque
ningún organismo público tiene como objetivo delimitar y definir los límites de
las propiedades de forma exacta y fiel. Ni el Catastro, que tiene una función
fundamentalmente fiscal, ni los notarios, que otorgan validez a las
transacciones, ni el Registro de la Propiedad, que otorga fe pública en
relación a la titularidad y a los derechos reales, tienen como objetivo la
delimitación exacta de la propiedad inmobiliaria.”
En mi opinión, el enfoque sería
exactamente el contrario: Catastro, Registro de la Propiedad y Notarios tienen
como objetivo específico y obligación legal –en el caso del Catastro, además de
forma expresa- la delimitación exacta de la propiedad inmobiliaria. Otra
cuestión es que, por distintas razones, muchas de las cuales ya han sido
comentadas en otras entradas de este blog, este objetivo no se alcanza
adecuadamente.
El artículo citado se publica,
probablemente no por accidente, coincidiendo con la adopción, el día 11 del
mismo mes, de un acuerdo de la Junta de Gobierno del Colegio Oficial de
Ingenieros Técnicos en Topografía y Graduados en Ingeniería Geomática y
Topografía, por el que se aprobó el proyecto de creación del RTNL (Registro
Topográfico Nacional de Lindes) en el ámbito de la propiedad.
Según se explica en el acuerdo,
el RTNL permitirá el acceso a una base de datos georreferenciada que
identifique de forma única los límites de la propiedad, base de datos que se
constituirá como repositorio de los trabajos tradicionales desarrollados por
los Colegiados, consistentes en el levantamiento topográfico, deslinde y posterior
amojonamiento, lo que permitirá delimitar de forma exacta sobre el terreno, la porción
del territorio perteneciente a distintos propietarios.
Los objetivos de la iniciativa no
pueden ser más positivos: se busca la reducción de la conflictividad asociada a
la falta de identificación precisa de los límites de propiedad, delimitar la separación entre el dominio
público y el privado, y crear una base de datos georreferenciada que
identifique de forma única los límites de la propiedad en España, con el objetivo
de que en un futuro no muy lejano, se convierta en un referente del sector.
La gran debilidad de la
iniciativa, sin embargo, está en el alcance jurídico que se quiere dar al
contenido de este Registro de Lindes, que nace fuera del marco de la acción
pública y como una iniciativa totalmente privada. Aunque se contase con la autorización expresa
del propietario y los colindantes, ¿qué se pretende conseguir con esta
iniciativa?. Entiendo que los promotores
de la misma no pretenden, -sería un enfoque equivocado-, sustituir ni al Registro de la Propiedad ni al Catastro,
con funciones públicas y procedimientos legalmente definidos. La información
contenida en este Registro no tendrá la presunción de validez jurídica de los
datos catastrales, ni el valor legal de la publicidad que otorga el Registro.
¿Cuál será entonces su función, más allá de la que ya cumple en la actualidad
un levantamiento topográfico realizado por un topógrafo colegiado, como
documento técnico y pericial de valía indudable?.
Entiendo la voluntad de la
iniciativa y comparto con algunos topógrafos amigos y grandes “catastreros” la
profunda insatisfacción que crea la situación actual de descoordinación entre
el Catastro y el Registro, que en algunos casos podría ser hasta desesperante,
a la vista de como los sucesivos intentos desarrollados durante décadas han
sido incapaces de solventar la situación.
Quizás ahora, con el proyecto de
Ley de Reforma de la Ley Hipotecaria y la Ley del Catastro, actualmente en el
Senado, se abra una nueva oportunidad que produzca mejores frutos en lo que se
refiere a la coordinación, y se generen procedimiento reales que pongan en
correcta relación el hecho (la superficie y linderos de las fincas) con el
derecho.
Mientras tanto, los representantes
del Colegio de topógrafos están obligados a explicar mejor esta iniciativa a la
sociedad, especialmente para despejar cualquier duda y anular las críticas de
quienes pueden ver en el Registro Topográfico Nacional de Lindes no una
solución al problema, sino un elemento más de confusión.
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Con posterioridad a esta entrada
Miguel Ángel Castilla, un magnífico topógrafo y un gran “catastrero” con muchos
años de experiencia en Catastro, me ha hecho llegar su punto de vista, en parte
discrepante con mis aportaciones. Por el interés de sus opiniones, y contando
con su autorización, a continuación se recogen sus comentarios:
“Con cierto asombro leo lo que sobre
el Registro Topográfico Nacional de Lindes, (RTNL) escribe Ignacio Durán,
otrora mi superior jerárquico con importantes responsabilidades públicas en el
ámbito del Catastro, bajo cuyo mandato se aprobaron importantes normas entre
las que destacan el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario y el Reglamento que
lo desarrolla. Es sin duda alguna, gran conocedor y experto en la materia y sus
pronunciamientos son para muchos de nosotros un referente importante.
Esta vez y sin que sirva de
precedente, siento discrepar de sus postulados. Soy de los que piensan y así lo
he expresado en público en más de una ocasión, que ni el Catastro ni el Registro de la Propiedad nacieron con
la finalidad expresa de definir de una forma rigurosa y precisa la propiedad
inmobiliaria, y hoy por hoy, mal que nos pese, sigue siendo así, a pesar
del gran esfuerzo realizado por la Administración del Estado para tener un Catastro
moderno y multidisciplinar para usos no exclusivamente tributarios.
Es precisamente esa función
multidisciplinar o multipropósito, lo que le impide ser un Catastro
rigurosamente preciso en el aspecto geométrico (el que es conocedor de todo es especialista de nada). Basta con
asomarse a su Sede Electrónica para comprobar este extremo, me refiero a la falta
de coincidencia del parcelario catastral con el parcelario aparente de la ortofoto
(¡ojo! no hay que confundir el parcelario
aparente con el parcelario catastral!). No porque no quiera, sino porque
ello conllevaría un elevadísimo coste inasumible para el erario público y
desproporcionado para los fines que persigue, razón por la cual esta función ha
de recaer sobre agentes externos, que con sus actuaciones y su pericia,
corrijan y perfeccionen la cartografía y parcelario catastrales. De esta forma,
poco a poco, se irá consiguiendo un Catastro cada vez más preciso, riguroso y
concordante con la realidad en lo que a sus características físicas se refiere.
En cuanto a la otra institución
que interviene con gran protagonismo en el ámbito de la propiedad inmobiliaria
-el Registro de la Propiedad
(RP)- sucede algo peor que con el Catastro, pues siendo el garante del derecho,
ciertamente otorga derechos pero sobre objetos territoriales inciertos, sobre
todo en el ámbito rústico toda vez que sus descripciones literales derivan en ocasiones
en fincas registrales imposibles de ubicar, cuando no de encontrar, o en dobles
o múltiples inmatriculaciones, o en excesos y defectos de cabida, etc. Esto se
pone de manifiesto cuando en los títulos de propiedad y en el RP, no se aporta
o asienta la referencia catastral, ello a pesar de que la Ley 13/1996 en su art. 50 y
sucesivos lo hace obligatorio, y no es por contravenirla, sino que es debido a la imposibilidad de discernir si esa
finca que se describe en el título y Registro se corresponde con esa u otra
parcela catastral.
Dicho lo cual creemos que el RTNL,
sin tener el respaldo jurídico que debiera tener como bien dices y en tanto así
sea, servirá como complemento de excepcional valor, para que tanto Notarios, como
Registradores y Catastro, lo utilicen a sabiendas de que lo que en él se
expresa, es fiel reflejo de la voluntad de las partes (no ante un fedatario sino ante un perito actuante sobre el terreno,
cosa que normalmente no hacen aquellos), descrita de forma numérica e
indubitada, permanente y replanteable sin ambigüedades en el transcurso del
tiempo. No queremos los Topógrafos sustituir a los agentes jurídicos, ¡Dios nos
libre! ¡ni añadir más confusión!, antes al contrario, queremos ser los mejores
colaboradores de aquellos y aportar luz donde ahora hay sombras.
Hay que darse cuenta igualmente
que el Convenio firmado entre la
DGC y el COITT da pie a que mediante actuaciones entre partes
en el ámbito privado, se realicen alteraciones de parcelas catastrales que van
a acabar en el RP como una inmatriculación o como una corrección de su cabida
superior al 5% (singularidad nunca
entendida por este que suscribe) que permite la LH para rectificaciones de
cabida registral con la simple manifestación del titular registral, aunque una
sola vez obviamente.
Creemos sinceramente que esta
reforma de la Ley Hipotecaria
y del Catastro, ahora en trámite del Senado, no conseguirá los fines que
persigue y persistirá una problemática similar que la que existe ahora. Admitir
unas diferencias de hasta el 10% entre la superficie registral y catastral para
alcanzar el estatus de finca coordinada,
nos parece una barbaridad en los tiempos que corren.
Argumentar que nuestras
peticiones ralentizarían el tráfico inmobiliario nos parece una excusa trivial
y exenta de rigor (hay más de 5.000 profesionales de la Ingeniería Topográfica
frente los 1.200 Registros de la
Propiedad aproximadamente) que darían cumplida respuesta a
las necesidades del mercado inmobiliario, aportando
muchísima mayor seguridad jurídica y un valor añadido excepcional. No
obstante lo cual, el legislador se plegará a las directrices que le lleguen y
la aritmética parlamentaria hará que se apruebe aquello que quiere solo una
minoría.
Cerrar los ojos a esta realidad,
es un error querido Ignacio.”
